I. Der Fall
Die Parteien, die Vermieterin von Wohnraum und ihr Mieter, streiten um die Zahlung von Miete in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gemäß § 556d Abs. 1, 2 BGB. Die Vermieterin hatte im vorletzten Mietverhältnis eine Miete von 380 EUR vereinbart, danach kraft Mietvertrages vom 16.6.2015 eine Nettokaltmiete von 422 EUR. Die ortsübliche Miete lag bei 255,29 EUR. Mit dem jetzigen Mieter vereinbarte er eine Indexmiete von zunächst 460 EUR. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass er nicht verpflichtet sei, mehr als 296,27 EUR Nettokaltmiete zu zahlen. Die Klage führte in der Berufungsinstanz zur Feststellung, dass der Mieter zur Zahlung einer Nettokaltmiete von 400,90 EUR verpflichtet ist. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers.
II. Die Entscheidung
Überhöhte Vormiete
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht § 556e Abs. 1 S. 1 BGB für anwendbar gehalten, obwohl bereits die Vormiete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war. In diesen Fällen richtet sich die mögliche Miethöhe nach der im Vormietverhältnis zulässigen Miete. Denn maßgeblich ist die zuletzt geschuldete Miete, die der Vermieter berechtigterweise fordern konnte.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung erteilt der Auffassung eine Absage, die die Vormiete nur dann als maßgeblich ansehen will, wenn sie ihrerseits vollständig wirksam vereinbart war. In diesen Fällen kann zumindest die ortsübliche Miete zuzüglich 10 %, aber auch die nach der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB zulässige Vormiete vereinbart werden.
