I. Der Fall
Die Parteien, eine Wohnungseigentümerin und die Verwalterin streiten um die Zustimmung zur Veräußerung einer Einheit. Nach der Gemeinschaftsordnung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Diese verweigerte die Verwalterin für den Verkauf von Teileigentum durch die Klägerin. Hierauf erhob dessen Eigentümerin Klage auf Erteilung der Zustimmung gegen die Verwalterin, die in den Tatsacheninstanzen erfolglos blieb. Hiergegen richtet sich die vom BGH zugelassene Revision
II. Die Entscheidung
Verwaltung allein Sache der GdWE
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Verwalterin ist für die Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung nicht (mehr) passivlegitimiert. Nach Inkrafttreten des WEMoG, das hinsichtlich des materiellen Rechts auch auf Altfälle Anwendung findet, ist an der früheren Rechtsprechung, die im Verwalter den richtigen Beklagten für Klagen auf Zustimmung zur Veräußerung sah, nicht mehr festzuhalten. Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist nunmehr sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis alleine Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Verwalter handelt nach der Neugestaltung seiner Stellung durch das WEMoG nur noch als Vertreter als Organ der GdWE. Dies gilt auch für Zustimmungen nach § 12 WEG. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters für Veräußerungen vor, liegt es nahe, ihn nicht als beliebigen Dritten gemäß § 12 WEG, sondern als Sachwalter der GdWE anzusehen. Das gilt auch dann, wenn ihm die Zustimmung als eigenes, nur von ihm wahrzunehmendes Recht zugewiesen ist.
III. Der Praxistipp
Die Ausführungen gelten für alle Zustimmungen des Verwalters, etwa zur Vermietung von Wohnungseigentum, zu baulichen Veränderungen oder zu einer von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Nutzung. Anderes gilt für Dritte, denen entsprechende Befugnisse nicht als Treuhänder der GdWE, sondern im eigenen Interesse verliehen sind. Klagen auf ihre Zustimmung sind nach wie vor gegen sie zu richten.
