I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Zahlung einer erhöhten Miete. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 12.1.2018 die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen an, für die sie Drittmittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch nehmen wolle. Mit Schreiben vom 24.4.2019 teilte sie mit, dass sich die Miete aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um 83,79 EUR auf 375,38 EUR erhöhe. Beigefügt war eine weitgehend in Tabellenform gehaltene Auflistung der Modernisierungsmaßnahmen mit dem nach Wohnfläche berechneten Anteil des Mieters, aber ohne Berücksichtigung der Drittmittel. Der Mieter hielt die Mieterhöhung deshalb für formell unwirksam. Seine Klage auf Rückzahlung der Mieten für Juli bis September 2019 hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin.
II. Die Entscheidung
Angabe der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Zwar hat der Vermieter entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes die Kosten durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nicht nach Gewerken aufzuschlüsseln. Es genügt auch bei umfangreichen oder in mehreren Gebäuden durchgeführten Arbeiten die Angabe der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme. Die Kosten müssen auch nicht nach Gewerken oder Arbeitsabschnitten untergliedert sein. Allerdings erweist sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig. Denn das Mieterhöhungsverlangen weist die der Vermieterin zugeflossenen Drittmittel nicht aus. Dies ist nicht als konkludente Erklärung auszulegen, dass solche nicht in Anspruch genommen wurden. Denn die Vermieterin hat in der Modernisierungsankündigung, auf die das Mieterhöhungsverlangen Bezug nimmt, deren Inanspruchnahme in Aussicht gestellt. Deren Höhe kann der Mieter aber nunmehr nicht ersehen. Dies wäre erforderlich, da die Inanspruchnahme von Drittmitteln auch dem Mieter zugute kommen soll. Folglich müssen von den Kosten die Zinsermäßigung oder der Zuschuss abgezogen werden.
III. Der Praxistipp
Die Ausführungen dazu, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierungen nur eine nachvollziehbare Beschreibung der durchgeführten Arbeiten und die Auflistung ihrer Kosten erfordert, entspricht ständiger Rechtsprechung (s. etwa BGH v. 23.11.2022 – VIII ZR 59/21; BGH v. 20.7.2022 – VIII ZR 337/21; BGH v. 9.11.2022 – VIII ZR 316/21; BGH v. 9.11.2022 – VIII ZR 331/21; BGH v. 9.11.2022 – VIII ZR 333/21; BGH v. 9.11.1011 – VIII ZR 335/21). Neu sind die Ausführungen dazu, dass Drittmittel berücksichtigt werden müssen. Hierbei ergibt sich das Paradoxon, dass der Vermieter, der Drittmittel überhaupt nicht erwähnt, ein immerhin formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen verfasst, während ihre Erwähnung außerhalb dieses Verlangens bereit zur formellen Unwirksamkeit führen kann.
