I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Räumung von Wohnraum. Die Mieterin einer eineinhalb – Zimmer – Wohnung hielt die Wohnflächenangabe im Mietvertrag von „ca. 48 qm“ für überhöht, weshalb sie die Miete ab Mai 2014 wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % kürzte. Bei einem Verzug mit mehr als zwei Monatsmieten kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Die Klage auf Herausgabe der Wohnung hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg, wobei in der Berufungsinstanz von entscheidender Bedeutung war, dass eine Fläche von 0,2 qm als Wohnfläche, nicht als Türnische gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV angesehen wurde. Hiergegen richtete sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters.
II. Die Entscheidung
Minderung
Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg. Mit der Begründung des Berufungsgerichtes kann die Minderung nicht verneint und somit ein noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigender Umstand nicht angenommen werden. Denn eine Türnische gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV muss entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes nicht mit einer Tür oder zumindest einem Türrahmen versehen sein. Es kommt allein darauf an, ob sich die betroffene Fläche in einem Durchgang zwischen zwei Zimmern befindet und deshalb nicht zur Nutzung zu Wohnzwecken zur Verfügung steht. Daher ist es auch unerheblich, dass sich hier zwei Öffnungen zwischen zwei Zimmern im Abstand von nur zwei Metern nebeneinander befinden.
III. Der Praxistipp
Die knappe Entscheidung zugunsten des Mieters verdeutlicht, welche Folgen das doppelte Missverständnis auf Vermieterseite haben kann, im Mietvertrag müsse eine Mietfläche angegeben sein, wobei eine ausdrückliche Schätzung zu geringerer Genauigkeit zwinge. Die ca. – Angabe bringt dem Vermieter keinerlei Erleichterung, sondern wird so behandelt, als sei das „ca.“ gar nicht geschrieben. Vor allem muss aber entgegen verbreiteter Ansicht überhaupt keine Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag stehen. Wenn das doch der Fall sein soll, schützt der Hinweis, dass die Größenangabe nur der Orientierung des Mieters, nicht der Beschreibung des vertraglichen Zustands der Mietsache dient und dass der Vermieter für die Berechnung der Quadratmeterangaben nicht einsteht. Dann ist klar, dass die Größenangabe nicht zum Vertragsinhalt wird.
