Immobiliarvollstreckung effizient
Die Zwangsvollstreckung in das Grundbuch ist für manch einen Vollstreckungssachbearbeiter ein „Buch mit sieben Siegeln“. Das mag daran liegen, dass dieser Vollstreckungszugriff in der Regel nicht so häufig durchgeführt wird, wie die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen oder die Forderungspfändung.
Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt gemäß § 866 ZPO durch
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Eintragung einer Sicherungshypothek oder
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Zwangsversteigerung oder
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Zwangsverwaltung.
Der Gläubiger kann verlangen, dass eine der vorgenannten Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt wird.
In diesem Beitrag sollen die wesentlichen Punkte, die für eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung ins Grundbuch erforderlich sind, einfach und anschaulich erklärt werden.
Woher weiß der Gläubiger, dass der Schuldner Eigentümer eines Grundstücks ist?
In der Regel kommt der Gläubiger an diese Information entweder
a) über die vom Schuldner abgegebene Vermögensauskunft oder
b) Kenntnisse des Gläubigers,
c) eine Wirtschaftsauskunft oder
d) durch eine vom Gläubiger verfasste Anfrage an das Grundbuchamt.
Zu a)
In der Vermögensauskunft hat der Schuldner unter „B. Forderungen, Guthaben und ähnliche Rechte“ im Ergänzungsblatt II anzugeben, ob er über Grundvermögen verfügt. Ein Blick hierauf ist unerlässlich.
Zu b)
Insbesondere wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners aus dessen Bekanntenkreis stammen, kennen die Gläubiger oftmals die Vermögenslage des Schuldners. Hier ist eine diesbezügliche Anfrage beim Gläubiger geboten.
Zu c)
Immer mehr Kanzleien bedienen sich Wirtschaftsauskünften, um die Vermögenslage des Schuldners abzuchecken. Vereinzelte EDV-Anbieter bieten hier entsprechende Programme an. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass bei Wissen der desolaten Vermögensverhältnisse Vollstreckungskosten im Sinne des Mandanten eingespart werden können.
Zu d)
Gemäß § 12 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dieses berechtigte Interesse hat durchaus auch der Gläubiger. Er könnte sich mit folgendem Schreiben an das Grundbuchamt am Wohnsitz des Schuldners wenden:
Beispielanschreiben:
An das
Amtsgericht
– Grundbuchamt –
(…)
Betr.: … (Name, ggf. auch Geburtsdatum), … (Anschrift des Schuldners)
Sehr geehrte Damen und Herren,
zum Nachweis des berechtigten Interesses gemäß § 12 GBO (KGJ 20, 175; OLG Stuttgart Rpfleger 1970, 92; OLG Hamm Rpfleger 1971, 107) überreichen wir in eingescannter Form
den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts …, Aktenzeichen …,
und bitten um Mitteilung, ob die im Betreff genannte Person über Grundbesitz verfügt.
Bejahendenfalls beantragen wir hiermit die Erteilung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges.
Es wird anwaltlich versichert, dass der Titel nebst Zustellbescheinigung im Original vorliegt, die Forderung in der im Titel ausgewiesenen Höhe besteht und der Titel auf Verlangen im Original vorgelegt werden kann.
Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
Nachteil dieser Anfrage ist, dass durch diese Art des Anschreibens nur die Grundstücke am Wohnsitz des Schuldners erfasst werden.
Das Grundbuch – Aufbau, Bestandteile und Bedeutung für die Zwangsvollstreckung
Ein Grundstück ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als Grundstück geführt wird. Grundstücke sind darüber hinaus auch beim Katasteramt registriert, welches das Grundstückskataster führt aber auch u.a. für Vermessungen und für Bodenordnungsverfahren zuständig ist.
Die Aufschrift
Das Grundbuch beginnt nicht, wie vielfach angenommen, mit dem Bestandsverzeichnis, sondern mit dem Deckblatt. Bei der Grundbuchvollstreckung hat hierauf der erste Blick zu erfolgen.
Aus dem Deckblatt ergibt sich, ob es sich um ein
a) um ein gewöhnliches Grundbuch,
b) ein Erbbaugrundbuch oder
c) ein Wohnungsgrundbuch
handelt.
Ein besonderes Augenmerk ist dem Erbbaurecht zu widmen. Das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben oder zu errichten (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Das Erbbaurecht ist in zwei Grundbüchern eingetragen, nämlich
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im Grundbuch des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (Abt. II) sowie
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in dem gesondert anzulegenden Erbbaugrundbuch.
Erbbaugrundstücke werden oftmals für 99 Jahre angelegt, sie sind vererbbar und veräußerbar.
Beispiel:
Der größte Grundbesitzer in Deutschland ist die römisch-katholische Kirche mit über 8000 qkm Grundeigentum. Insbesondere rund um Kirchengebäude werden kirchliche Grundstücke meistens nicht veräußert, sondern erhalten Bauwillige Gelegenheit, auf dem Grundstück der Kirche zu bauen. Der Bauherr ist dann nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern lediglich Erbbauberechtigter.
Erbbaugrundstücke werden in der Regel durch kreditgebende Banken nicht so hoch belastet, wie normaler Grundbesitz, weil die Bank weiß, dass es sich nicht um einen Grundstückseigentümer, sondern nur um einen Erbbauberechtigten, dem das Grundstück selbst also nicht gehört, handelt.
Praxistipp:
Erbbaurechte bedürfen zur Belastung im Regelfall stets der Zustimmung des Eigentümers!
Nicht nur bei der Belastung mit einer kreditabsichernden Grundschuld, sondern auch bei der beabsichtigten Eintragung einer Zwangshypothek muss der Eigentümer zustimmen.
Insbesondere bei beabsichtigten Zwangshypothekseintragungen werden Zustimmungen durch den Eigentümer oftmals versagt.
Nicht nur Kirchen verfügen über Erbbaurechte. Auch Städte und Gemeinden oder private Großgrundbesitzer vergeben diese.
Das Bestandsverzeichnis
Bei dem Bestandsverzeichnis handelt es sich um eine Beschreibung des aufgeführten Grundstücks. Es wird unterteilt in
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Laufende Nummer,
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Bisherige laufende Nummer,
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Gemarkung,
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Flur,
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Flurstück,
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Wirtschaftsart und Lage,
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Größe, aufgeteilt in ha, a und qm (1 a = 100 qm, 1 ha = 10.000 qm).
Praxistipp:
Der Vollstreckungssachbearbeiterblick sollte immer auf die Größe des Grundstücks fallen.
Handelt es sich um ein Grundstück von 200 qm Größe oder von 2.000 qm Größe. Für eine etwaige weitere Grundbuchvollstreckung ist das nicht unbedeutend.
Abteilung I
In Abteilung I des Grundbuchs wird der Eigentümer eingetragen. Auch der Tag der Eintragung und der Tag der Auflassung, der Erbfolge oder der Zuschlagserteilung im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist Abteilung I zu entnehmen.
Darüber hinaus ist bei mehreren Eigentümern deren Gemeinschaftsverhältnis z.B. in Bruchteilen oder in Erbengemeinschaft anzugeben.
Praxistipp:
Bei der Eintragung z.B. einer Zwangshypothek muss genau darauf geachtet werden, wer Titelschuldner und wer Eigentümer ist.
Ist der Schuldner zusammen mit seiner Ehefrau jeweils hälftiger Eigentümer und besteht eine Forderung nur gegen ihn, kann auch nur sein hälftiger Anteil belastet werden. Ungenaue Eintragungsanträge führen stets zu Rückfragen des Grundbuchamtes und damit zu vollstreckungsmäßigen Verzögerungen.
Abteilung II
In dieser Abteilung werden Lasten und Beschränkungen eingetragen.
Unter „Lasten“ versteht man Dienstbarkeiten wie z.B.
a) Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht) und
b) Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten z.B.
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Wohnungsrechte, d.h. Nutzung des Hauses unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB)
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Wohnrechte, d.h. Nutzung bestimmter Räume (§ 1090 BGB)
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Leibgeding, d.h. z.B. Wohn- oder Wohnungsrecht, Taschengeld, Pflege und Beerdigung
Zu den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten gehören auch
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Nießbrauch (Nutzung mit Fruchtziehung),
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Reallasten (wiederkehrende Leistung in Geld oder Naturalien),
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Erbbaurechte.
Zu „Beschränkungen“ zählen
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dingliche Vorkaufsrechte (nicht zu verwechseln mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht),
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Vormerkungen (z.B. Auflassungsvormerkungen, d.h. Sicherung zugunsten des Erwerbers; Rückauflassungsvormerkungen, d.h. Sicherung zugunsten des Verkäufers),
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Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung I und II.
Außerdem werden in Abt. II „Verfügungsbeschränkungen“ eingetragen, wie z.B.
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Insolvenzvermerk,
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Zwangsverwaltungsvermerk,
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Zwangsversteigerungsvermerk,
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Testamentsvollstreckervermerk.
Bedeutung für die Zwangsvollstreckung
Welche Bedeutung haben die vorgenannten Eintragungen in der Zwangsvollstreckung?
Ist ein Wegerecht eingetragen, hat dieses in der Regel keine Auswirkung auf die Zwangsvollstreckung. Ein eingetragenes Wegerecht stellt aber keine Werterhöhung eines Grundstücks sondern eher eine Wertminderung dar.
Bei eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechten und Reallasten sollte bei einer etwaigen Zwangsversteigerungsabsicht bedacht werden, dass die Rechte u.U. vom Ersteher des Grundstücks übernommen werden müssen, so dass hier die Verwertungsumsetzung erheblich eingeschränkt sein könnte.
Ein besonderer Fokus sollte gläubigerseits bei den „Beschränkungen“ liegen.
Verkauft der Schuldner seine Immobilie, wird in der Regel zugunsten des Erwerbs eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Es handelt sich dabei um die am häufigsten im Grundbuch eingetragene Vormerkung. Durch die für den künftigen Eigentümer eingetragene Auflassungsvormerkung soll vermieden werden, dass z.B. der bisherige Eigentümer nochmal verkauft und den Kaufpreis u.U. doppelt kassiert. Die Vormerkung dient zur Sicherung des Anspruchs gegenüber dem Verkäufer. Werden nach dem Verkauf Rechte eingetragen, kann der Vormerkungsberechtigte die Löschung verlangen (§ 888 BGB).
Anders gelagert ist der Fall, wenn der Schuldner Erwerber ist, für diesen eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden soll und der Antrag bereits gestellt ist (OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1997, 1309). Dann ist auch dieser schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung mit einem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss über Buchstabe „G“ im amtlichen Formular pfändbar.
Praxistipp Antrag:
Der Antrag könnte wie folgt lauten:
„Gepfändet wird der angebliche Anspruch der aus dem notariellen …Vertrag vom … Urkundenverzeichnis … (frühere Bezeichnung: Urkundenrolle) gegen … (Drittschuldner) auf Eigentumsübertragung des im Grundbuch von … Band … Blatt … gelegenen Grundstücks in … aufgrund der vom Eigentümer erklärten Auflassung vom … (Anwartschaftsrecht).
Der Eintragungsantrag durch den Schuldner wurde bereits gestellt.
Dem Schuldner wird geboten, sich jeder Verfügung über den gepfändeten Anspruch zu enthalten.
Zugleich wird der gepfändete Anspruch dem Gläubiger zu Einziehung überwiesen.“
