I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Zahlung einer erhöhten Miete. Die Vermieterin teilte der Mieterin mit Schreiben vom 24.9.2018 mit, dass sich die Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen um 86,71 EUR auf 341,32 EUR erhöhe. Beigefügt war eine weitgehend in Tabellenform gehaltene Auflistung der Modernisierungsmaßnahmen getrennt nach gemeinschaftlich genutzten und allein die Wohnung der Mieterin betreffenden Gebäudeteilen samt Kosten, jeweiligem Anteil der Mieterin, Zuschüssen und Berechnung der Mieterhöhung. Die Mieterin hält die Mieterhöhung für formell unwirksam und begehrt die Feststellung, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
Mieterhöhungsverlangen aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter hat in einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen lediglich darzulegen, inwieweit diese den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Wasser und Energie bewirken. Anhand dieser Erläuterung soll der Mieter, ggf. mit sachkundiger Hilfe, die Berechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen können. An diese Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Sofern eine Maßnahme sowohl der Erhaltung als auch der Modernisierung dient (modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hingegen bedarf es keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Ferner kann der Vermieter auf Angaben in der Modernisierungsankündigung Bezug nehmen. Bei energetischen Maßnahmen genügt deren schlagwortartige Bezeichnung und die Darlegung der Tatsachen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob hierdurch eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt wird. Eine gegenständliche Beschreibung der Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten ist ausreichend.
Angabe der Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen
Diesen Anforderungen genügt das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin. Es genügt die Angabe der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme bzw. der Gesamtkosten verschiedener Modernisierungsmaßnahmen. Die Kosten müssen nicht nach Gewerken oder Arbeitsabschnitten untergliedert sein. Verbleiben beim Mieter Zweifel, kann er ggf. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe Einsicht in die Belege des Vermieters nehmen. Im Streitfall treffen den Vermieter Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich bei den durchgeführten Maßnahmen um eine Modernisierung handelt. Da die Fragen zur materiellen Berechtigung der Mieterhöhung bislang nicht erörtert wurden, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung und die weitgehend inhaltsgleiche in einer Parallelsache (BGH v. 20.7.022 – VIII ZR 337/21) senken die Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierungen auf eine nachvollziehbare Beschreibung der durchgeführten Arbeiten und die Auflistung ihrer Kosten. Selbst bei modernisierenden Instandsetzungen genügt ein mehr oder minder pauschaler Abzug. Im Gegenzug räumt die Entscheidung dem Mieter ein Kontrollrecht ein, das die Belegeinsicht unter fachkundiger Hilfe einschließt.
