I. Der Fall
Die Mietvertragsparteien streiten um Schadensersatz wegen der Beschädigung der Mietsache. Die Mieter eines Einfamilienhauses hielten darin statt der gestatteten zwei Hunde neunzehn. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wurden im Abnahmeprotokoll zahlreiche Mängel vermerkt. Die Vermieterin setzte mit anwaltlichem Schreiben vom 21.12.2017 eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel. Sie unterzog die Mieträume wegen des Uringeruchs einer Ozonbehandlung für 1.166,20 EUR und holte Kostenvoranschläge zur Instandsetzung der Gartenanlage und zur Sanierung des Hauses über insgesamt knapp 33.000 EUR ein. Sie veräußerte ihr Erbbaurecht an dem Hausgrundstück ohne vorherige Instandsetzung. Mit ihrer Klage verlangt sie neben den Kosten der Ozonbehandlung die in den Kostenvoranschlägen ausgewiesenen Beträge. Ihre Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richten sich die vom Berufungsgericht beschränkt zugelassene Revision und die im Übrigen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde.
II. Die Entscheidung
Der BGH will die Revision durch einstimmigen Beschluss und die Nichtzulassungsbeschwerde zurückweisen. Ein Zulassungsgrund liegt nicht mehr vor.
Zulässigkeit der fiktiven Schadensberechnung
Denn die Frage nach der Zulässigkeit der fiktiven Schadensberechnung ist vom BGH im Mietrecht bereits im bejahenden Sinne geklärt. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zwar scheitert die Klageforderung nicht infolge der Veräußerung der Mietsache vor ihrer Wiederherstellung. Denn dies schließt eine fiktive Schadensberechnung statt der Leistung nicht aus. Die Klägerin hat den Beklagten aber keine wirksame Frist zur Leistung gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB gesetzt. Denn die Beklagten sind lediglich aufgefordert worden, die aus dem Abnahmeprotokoll ersichtlichen Mängel zu beseitigen. Dem ist nicht zu entnehmen, welche Leistungen die Beklagten hinsichtlich der zahlreichen Mängel im Einzelnen erbringen sollten.
III. Der Praxistipp
Die erstaunlicherweise nicht mit einem Leitsatz versehene Entscheidung lässt Vermieter wohl etwas ratlos zurück. Bedauerlicherweise gibt der BGH im angeführten Beschluss der Parallelsache (Beschl. v. 10.5.202 – VIII ZR 277/20), wo er eine ausreichende Leistungsbeschreibung annimmt, diese nicht wieder („Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen“). Der Vermieter muss bzw. darf den konkreten Weg der Mängelbeseitigung (z.B. Austausch der zerkratzten Türen) nach allgemeinen Grundsätzen nicht vorgeben. Demnach hat er wohl das Ergebnis der Mängelbeseitigung anzugeben. Allerdings dürfte sich dies (im gewählten Beispiel: Beseitigung von Kratzspuren an den Türen) von selbst verstehen. Dass man dies der Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht entnehmen kann, erscheint zweifelhaft.
