Immobiliarvollstreckung effizient

Die Zwangsvollstreckung in das Grundbuch ist für manch einen Vollstreckungssachbearbeiter ein „Buch mit sieben Siegeln“. Das mag daran liegen, dass dieser Vollstreckungszugriff in der Regel nicht so häufig durchgeführt wird, wie die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen oder die Forderungspfändung.

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt gemäß § 866 ZPO durch

Eintragung einer Sicherungshypothek oder
Zwangsversteigerung oder
Zwangsverwaltung.

Der Gläubiger kann verlangen, dass eine der vorgenannten Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt wird.

In diesem Beitrag sollen die wesentlichen Punkte, die für eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung ins Grundbuch erforderlich sind, einfach und anschaulich erklärt werden.

Woher weiß der Gläubiger, dass der Schuldner Eigentümer eines Grundstücks ist?

In der Regel kommt der Gläubiger an diese Information entweder

a) über die vom Schuldner abgegebene Vermögensauskunft oder

b) Kenntnisse des Gläubigers,

c) eine Wirtschaftsauskunft oder

d) durch eine vom Gläubiger verfasste Anfrage an das Grundbuchamt.

Zu a)

In der Vermögensauskunft hat der Schuldner unter „B. Forderungen, Guthaben und ähnliche Rechte“ im Ergänzungsblatt II anzugeben, ob er über Grundvermögen verfügt. Ein Blick hierauf ist unerlässlich.

Zu b)

Insbesondere wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners aus dessen Bekanntenkreis stammen, kennen die Gläubiger oftmals die Vermögenslage des Schuldners. Hier ist eine diesbezügliche Anfrage beim Gläubiger geboten.

Zu c)

Immer mehr Kanzleien bedienen sich Wirtschaftsauskünften, um die Vermögenslage des Schuldners abzuchecken. Vereinzelte EDV-Anbieter bieten hier entsprechende Programme an. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass bei Wissen der desolaten Vermögensverhältnisse Vollstreckungskosten im Sinne des Mandanten eingespart werden können.

Zu d)

Gemäß § 12 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dieses berechtigte Interesse hat durchaus auch der Gläubiger. Er könnte sich mit folgendem Schreiben an das Grundbuchamt am Wohnsitz des Schuldners wenden:

Beispielanschreiben:

An das

Amtsgericht

– Grundbuchamt –

(…)

Betr.: … (Name, ggf. auch Geburtsdatum), … (Anschrift des Schuldners)

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum Nachweis des berechtigten Interesses gemäß § 12 GBO (KGJ 20, 175; OLG Stuttgart Rpfleger 1970, 92; OLG Hamm Rpfleger 1971, 107) überreichen wir in eingescannter Form

den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts …, Aktenzeichen …,

und bitten um Mitteilung, ob die im Betreff genannte Person über Grundbesitz verfügt.

Bejahendenfalls beantragen wir hiermit die Erteilung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges.

Es wird anwaltlich versichert, dass der Titel nebst Zustellbescheinigung im Original vorliegt, die Forderung in der im Titel ausgewiesenen Höhe besteht und der Titel auf Verlangen im Original vorgelegt werden kann.

Mit freundlichem Gruß

Rechtsanwalt

Nachteil dieser Anfrage ist, dass durch diese Art des Anschreibens nur die Grundstücke am Wohnsitz des Schuldners erfasst werden.