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Getrennte Verträge über Wohnung und Stellplatz

BGH, Beschl. v. 14.12.2021VIII ZR 95/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Kündigung des Mietvertrages über einen Stellplatz. Zunächst war den Mietern einer Wohnung durch die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Vermieterin die Nutzung eines (beliebigen) Stellplatzes auf dem Grundstück erlaubt, die Genehmigung aber frei widerruflich. Später schlossen die Parteien neben dem Wohnraummietvertrag einen weiteren Mietvertrag über einen bestimmten Stellplatz. Dieser Vertrag, der eine monatliche Miete von 23 EUR für den Stellplatz vorsah, sollte für jeden Vertragspartner bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündbar sein. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 22.2.2019 den Mietvertrag über den Stellplatz. Die hiergegen gerichtete Klage der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit dieser Kündigung blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Einheit von Stellplatz- und Wohnraummietvertrag

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Der BGH will die Revision durch einstimmigen Beschluss zurückweisen. Es fehlt bereits an einem Zulassungsgrund, da er die hierfür angeführte Frage der Anwendung von § 305c Abs. 2 BGB auf Stellplatzmietverträge für nicht entscheidungserheblich hielt. Nicht dessen Auslegung ist hier die maßgebliche Frage, sondern der Streit darüber, ob Stellplatz- und Wohnraummietvertrag eine Einheit bilden. In diesem Zusammenhang hat das Berufungsgericht zutreffend die Rechtsprechung des BGH herangezogen, dass bei separaten Verträgen eine tatsächliche Vermutung für ihre Selbstständigkeit spricht. Nach diesem Maßstab ist der Mietvertrag über den Stellplatz isoliert kündbar. Dass sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befinden, steht dieser tatsächlichen Vermutung hier nicht entgegen, da weitere Umstände hierfür sprechen. Insbesondere sind beide Mietverträge unter unterschiedlichen Bedingungen kündbar, da derjenige über den Stellplatz kein berechtigtes Interesse an der Kündigung voraussetzt. Zudem nimmt der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug. Die ehemals kostenlose Nutzung des Stellplatze spricht ebenfalls nicht für eine Zusammengehörigkeit beider Vertragswerke. Vielmehr wurde sie ja gerade widerrufen und durch die entgeltliche Nutzung ersetzt.

III. Der Praxistipp

Das Problem der unentgeltlichen Nutzung stellt sich insbesondere bei Stellplätzen. Der Abschluss eines separaten Mietvertrages über Stellplätze kann etwa im Hinblick auf höhere (Gesamt)mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse bedenkenswert, umgekehrt aber im Hinblick auf die Einordnung in den Mietspiegel auch ungünstig sein. Der Abschluss getrennter Verträge wird durch die Rechtsprechung des BGH erleichtert. Nach vorliegender Entscheidung sollte sie allerdings möglichst klar ausgesprochen werden, wenn sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

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