I. Der Fall
Die Parteien streiten um den Zutritt zu der von der Beklagten angemieteten Wohnung. Nach § 14 des von den Parteien unterzeichneten Mietvertrages durfte der Vermieter die Mieträume aus besonderem Anlass wie Neuvermietung oder Verkauf betreten. Hiervon wollten die Vermieter erstmals 2019 Gebrauch machen, was die Beklagte unter Hinweis auf ihre psychische Erkrankung ablehnte. Die erstinstanzlich erfolgreiche Klage auf Zutritt mit Kaufinteressenten werktags zwischen 10.00 und 18.00 Uhr nach einwöchiger Anmeldungsfrist für maximal 45 Minuten blieb in der Berufungsinstanz ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger.
II. Die Entscheidung
Besichtigung der Wohnung mit der Gefahr schwerwiegender Gefahren für die Gesundheit des Mieters verbunden
Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg. Grundsätzlich besteht bereits aus § 242 BGB eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter bei konkretem Anlass nach Vorankündigung Zutritt zu den Mieträumen zu gewähren. Erst recht kann eine solche Nebenpflicht vereinbart werden. Dieses Recht des Vermieters muss aber zurückstehen, wenn die Besichtigung der Wohnung mit der Gefahr schwerwiegender Gefahren für die Gesundheit des Mieters verbunden ist. Dem hat das Berufungsgericht nach Einholung eines psychiatrischen Gutachtens grundsätzlich zu Recht Rechnung getragen. Es hat aber nicht berücksichtigt, dass das Gutachten, das eine schwerwiegende Gefahr für den Mieter bei einer Besichtigung bejahte, insoweit in sich widersprüchlich ist, als es eine Verringerung der gesundheitlichen Gefahren bejahte, wenn sich die Beklagte beispielsweise durch einen Rechtsanwalt vertreten lässt. Diesen Widerspruch hätte es etwa durch Anhörung des Sachverständigen gemäß § 411 Abs. 3 ZPO ausräumen müssen.
III. Der Praxistipp
Der Fall, dass bereits die angekündigte, zeitlich beschränkte Besichtigung einer Wohnung zu schwerwiegenden gesundheitlichen Gefahren des Mieters führen soll, dürfte sicher außergewöhnlich sein. Angesichts des zu erwartenden erheblichen Mindererlöses bei Verkauf einer nicht zu besichtigenden Wohnung dürfte das Angebot einer Ersatzunterkunft für den Zeitraum der Besichtigungen – ähnlich wie bei baulichen Maßnahmen – bedenkenswert sein.
