I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Erstattung der Kosten für Reparaturen in einer Mietwohnung. Die Mieter gaben die von ihnen angemietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus 2.1.2018 zurück. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8.1.2018 forderte sie der Vermieter zur Durchführung diverser Reparaturen auf. Der Vermieter verklagte die Mieter zur Zahlung eines Kostenvorschusses von 8.425,20 EUR zur Behebung der Mängel, hilfsweise auf einen entsprechenden Schadensersatz Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hielt eine fiktive Schadensberechnung in Anlehnung an die Rechtsprechung des VII. Zivilsenates zum Werkvertragsrecht nicht mehr für zulässig. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters.
II. Die Entscheidung
Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und sonstiger Schäden
Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg. Mit der Begründung des Berufungsgerichtes können Schadensersatzansprüche aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und aus §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB wegen sonstiger Schäden nicht verneint werden. Das Berufungsgericht geht zu Unrecht davon aus, dass die Rechtsprechung des VII. Zivilsenates zum Werkvertragsrecht auf das Mietrecht übertragbar ist. Nach Rechtsprechung des BGH können Schadensersatzansprüche für die Beseitigung von Schäden in der Mietsache nach den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten „fiktiven“ Kosten bemessen werden (s. zuletzt BGH v. 31.3.2021 – XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn 15). Die hiervon abweichende Rechtsprechung des VII. Zivilsenats beruht ausschließlich auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechtes. Zwar ist dem Mietrecht ein Anspruch auf Kostenvorschüsse etwa zur Behebung von Mietmängeln nicht völlig fremd (vgl. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese betreffen aber nur einen Teil möglicher Schadensersatzansprüche. Zudem stehen hier Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Diskussion. Im Mietrecht kann der Vermieter nach allgemeinen Regeln gemäß § 249 Abs. 2 BGB wahlweise Naturalrestitution oder Geldersatz verlangen. Dies erfordert Feststellungen zu Grund und Höhe des Schadens, die der BGH nicht treffen kann. Deswegen ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
III. Der Praxistipp
Für die Abwicklung von Schäden gelten nun im Mietrecht die allgemeinen Grundsätze. Dass eine Fristsetzung zur Beseitigung von Schäden nicht erforderlich ist, hat der BGH bereits 2018 entschieden (BGH ZMR 2018, 492 = MDR 2018, 658). Die vorliegende Entscheidung enthebt den Vermieter auch der Pflicht, zur Kompensation von Schäden gezahlte Beträge als Kostenvorschuss tatsächlich zur Behebung der Schäden zu verwenden, was der Schädiger im Werkvertragsrecht verlangen kann (BGH MDR 2010, 379 = ZfIR 2010, 278).
