I. Der Fall
Die Parteien, die Eigentümerin eines Grundstücks und die Eigentümer des benachbarten, in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks, streiten um die Löschung einer Grunddienstbarkeit. Zugunsten des Grundstücks der Beklagten, das zu nicht mitgeteilter Zeit in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, ist das Grundstück der Klägerin mit einem Bauverbot belastet, das als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Gleichwohl wurde es 1963 mit einem unterkellerten, sechs Meter hohen, zweigeschossigen Gebäudekomplex bebaut, der als Autohaus genutzt wurde. Diese Baulichkeiten wurden 2019 abgerissen. Die Klägerin plant dort stattdessen die Errichtung eines aus Keller und sechs Geschossen bestehenden, ca. 18,5 Meter hohen Wohngebäudes. Sie nimmt die Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Nachbargrundstücks auf Löschung der Grunddienstbarkeit in Anspruch. Sie meint, mit der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung der entgegen dem Bauverbot errichteten Gebäude sei die Grunddienstbarkeit insgesamt erloschen. Die in erster Instanz nur insoweit, als eine Bebauung im Umfang der früheren Baulichkeiten erfasst war, erfolgreiche Klage führte in der Berufung zur vollständigen Löschungsbewilligung. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, die die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils begehren.
III. Die Entscheidung
Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Rechtsmittel der Beklagten hatte Erfolg. Allerdings bejaht das Berufungsgericht zu Recht die Passivlegitimation der Wohnungseigentümer. Denn die Löschung eines im Grundbuch gewahrten Rechtes kann nur dessen Inhaber bewilligen. Das sind bei der Berechtigung des Gemeinschaftseigentums aus einer Dienstbarkeit die Wohnungseigentümer, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese kommt als bewilligungsbefugte Rechtsinhaberin nur in Betracht, wenn es sich um ein ihr gehörendes Grundstück handelt. Das gilt auch dann, wenn der Grundbuchinhalt von der wirklichen Rechtslage abweicht.
Anspruch auf Bewilligung der Löschung
Der Anspruch auf Bewilligung der Löschung ist auch in der Sache teilweise begründet. Denn der aus dem Bauverbot resultierende Beseitigungsanspruch zugunsten des Nachbargrundstücks ist verjährt. Dies führt zum Erlöschen der Grunddienstbarkeit, allerdings nicht zwingend im vollen Umfang. Wird die Dienstbarkeit durch eine Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nach Verjährung des Beseitigungsanspruchs auch nur in diesem Umfang. Damit ist die Dienstbarkeit in vorliegendem Fall nur insoweit erloschen, als nicht das Unterlassen einer Bebauung im Umfang der vorhandenen, sehr wohl aber einer darüberhinausgehenden verlangt werden kann. Dies entspricht zum einen dem Wortlaut des § 1028 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach die Grunddienstbarkeit nur „soweit“ erlischt, wie der Beseitigungsanspruch reichte. Im Übrigen bleibt sie folglich bestehen. Zum anderen folgt dies aus der Zielsetzung der Norm. Denn anderenfalls müsste der Eigentümer des Grundstücks auch gegen kleinste bauliche Veränderungen vorgehen, um sein Recht nicht zu verlieren. Damit wird zwar nach Verjährung des Beseitigungsanspruchs das Grundbuch unrichtig. Dies kann aber durch Geltendmachung des Löschungsanspruchs korrigiert werden.
III. Der Praxistipp
Die wichtigste Lehre aus der Entscheidung betrifft die Passivlegitimation bei Klagen, die Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Zustimmung des Verwalters sind entgegen vereinzelten verfehlten Judikaten (OLG Nürnberg v. 12.7.2021 – 15 W 2283/21, ZMR 2021, 999 mit zu Recht abl. Anm. Schneider; hiergegen zu Recht OLG München v. 5.8.2022 – 34 Wx 301/22) weder notwendig noch hinreichend. Besonders kritisch wird dies im Zusammenhang mit der Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch. Sofern dort der gute Glaube an die Richtigkeit der Eintragung verhindert werden soll, bedürfte es nach Auffassung des Gesetzgebers der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen der Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks. Obwohl es hierbei um einen wichtigen Schritt zur Verhinderung guten Glaubens in eingetragene, aber angefochtene Beschlüsse geht (vgl. hierzu Abramenko, ZMR 2020, 453 ff.), kann der Verwalter derartige Zustellungen nicht entgegennehmen. Tut er es gleichwohl, ist die Zustellung unwirksam. Immobilienrechtlich ist die überzeugende Entscheidung auch deshalb interessant, weil der BGH zur Begründung seiner Sichtweise nicht zuletzt auf das römische Recht zurückgreift.
