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Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit eines Beschusses. In der Liegenschaft wird der Wärmeverbrauch nur teilweise von Wärmemengenzählern, im Übrigen durch Heizkostenverteiler erfasst, die nur den anteiligen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch messen. Der Gesamtverbrauch der jeweils gleich ausgestatteten Einheiten wird nicht erfasst. Deshalb wendet sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage gegen die Verteilung der Heizkosten in den Einzelabrechnungen, Seine Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg, wogegen sich die vom BGH zugelassene Revision richtet.
Da Rechtsmittel hatte Erfolg.
Zunächst besteht für die vor dem 1.12.2020 erhobene Klage die Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer fort, da gemäß § 48 Abs. 5 WEG altes Recht anzuwenden ist. Das Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie den Vorgaben der HeizkostenV Rechnung trägt. Grundsätzlich erfordert dies bei uneinheitlicher Ausstattung der Einheiten mit Messgeräten eine Vorerfassung der einzelnen Gruppen. Eine einfache Differenzberechnung, die nur den Anteil einer Nutzergruppe vom Gesamtverbrauch abzieht und den Rest auf die übrigen Nutzer verteilt, wird dem nicht gerecht. Auch eine Schätzung nach § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenV kommt hier nicht in Betracht, da nicht nur einzelne Geräte ausgefallen sind, wie diese Vorschrift voraussetzt. Vielmehr wurde der Verbrauch der einzelnen Nutzer korrekt erfasst, nur der anteilige Verbrauch nach Nutzergruppen nicht. Unter den Wohnungseigentümern besteht auch kein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeikostenV. Denn im Gegensatz zum Mietverhältnis, in dem der Vermieter nicht alle Kosten umlegen muss, sind die in der Gemeinschaft angefallenen Kosten zwingend zu verteilen. Bei fehlender Vorerfassung ist die angesprochene Differenzberechnung dann die der HeizkostenV am nächsten kommende Abrechnungsmethode, da sie anders als eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen den Verbrauch wenigstens im Ansatz berücksichtigt. Dass es dabei dazu kommen kann, dass Wärmeverluste zu Lasten einer Nutzergruppe unberücksichtigt bleiben, muss hingenommen werden.
Das Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV scheidet nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Der Mieter von Wohnungseigentum kann es gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer ohne weiteres geltend machen.
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