I. Der Fall
Die Mietvertragsparteien streiten um die Zahlung von Miete. Die Beklagte mietete ein Ladenlokal zum Betrieb einer Brot- und Backwaren-Filiale mit Stehcafé. Die monatliche Bruttomiete betrug 3.496 EUR. Aufgrund einer Weisung des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen und der Coronaschutzverordnung vom 22.3.2020 musste die Mieterin ihre Filiale vom 18.3.2020 bis zum 19.4.2020 schließen. Danach reduzierte sich die Zahl der Plätze im Cafébereich von 16 auf zehn. Die Beklagte zahlte die Miete für Mai 2020 in Höhe von 627,20 EUR nicht, woraufhin sie der Vermieter einklagte. Seine Klage führte in den Tatsacheninstanzen zur Verurteilung der Beklagten. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.
Schließung des Ladengeschäftes kraft hoheitlicher Anordnung kein Mangel der Mietsache
Der BGH hält daran fest, dass die Schließung des Ladengeschäftes kraft hoheitlicher Anordnung keinen Mangel der Mietsache darstellt. Denn sie steht nicht mit der Lage oder Beschaffenheit des Mietobjekts in Verbindung. Aus denselben Gründen ist die Überlassung der Mietsache auch nicht unmöglich geworden. Denn der Klägerin war es nicht unmöglich, die Mietsache zum vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen. Es kommt aber eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Diese scheidet allerdings aus, wenn eine Seite das Verwendungsrisiko übernommen hat. Dies geschieht aber nicht durch die hier getroffene Vereinbarung einer Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung. Die Beschränkungen aufgrund der COVID-19-Pandemie fallen aber nicht alleine in den Risikobereich des Mieters. Eine Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, dass ein Festhalten hieran dem Vertragspartner nicht mehr zumutbar ist. Dabei kommt es darauf an, welche Nachteile der Mieter aufgrund der behördlichen Maßnahmen erleidet. In diesem Zusammenhang ist nicht auf den Konzernumsatz, sondern auf das konkrete Mietobjekt abzustellen. Umgekehrt sind Vorteile aufgrund staatlicher Hilfen zu berücksichtigen. Die wirtschaftliche Existenz des Mieters muss allerdings nicht gefährdet sein. Den Nachweis, dass ihm ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, muss der Mieter führen, wobei er auch darzulegen hat, dass er sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht hat. Der pauschale Vortrag eines Umgangsrückgangs um 20 % genügt demnach nicht. Insbesondere kann hieraus nicht geschlossen werden, dass die vollständige Mietzahlung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Zudem fehlt Vortrag zur Ersparung von Lohnkosten durch Kurzarbeitergeld.
III. Der Praxistipp
Der BGH wiederholt zunächst seine rechtliche Beurteilung von Betriebsschließungen aufgrund der COVID-19-Pandemie. Neu sind die Ausführungen dazu, dass der pauschale Vortrag eines Umgangsrückgangs um 20 % nicht genügt und die Zuweisung der Darlegungslast zur Ersparung von Lohnkosten durch Kurzarbeitergeld.
