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Kein Anspruch von Wohngemeinschaften auf Mieterwechsel

BGH, Urt. v. 27.4.2022VIII ZR 304/21

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Auswechselung einzelner Mieter. Die Vermieterin schloss mit sechs männlichen Personen einen Mietvertrag über eine Sieben-Zimmer-Wohnung. Im Jahre 2017 vereinbarte die Vermieterin mit den bisherigen und sechs neuen Mietern, dass letztere unter Beendigung des Mietverhältnisses mit den Altmietern in das Mietverhältnis eintreten. Eine ähnliche Vereinbarung traf sie 2017 mit einem Altmieter und einem neuen Mieter. Im Oktober 2019 begehrten die Mieter den erneuten Austausch von vier Mietern, was die Vermieterin ablehnte. Ihre in erster Instanz erfolgreiche Klage auf Zustimmung zum Mieterwechsel blieb in der Berufungsinstanz ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Mietvertrag enthält keine Regelung zur Frage eines nachträglichen Mieterwechsels

Der Mietvertrag ist mit den einzelnen Mietern geschlossen worden. Er enthält keine Regelung zur Frage eines nachträglichen Mieterwechsels. Eine antizipierte Einigung über einen Anspruch auf Zustimmung zu künftigen Mieterwechseln ist ihm auch nicht im Wege der Auslegung zu entnehmen. Ein solcher Anspruch wird teilweise schon dann angenommen, wenn die Vermietung an mehrere Personen von vorneherein auf Fluktuation angelegt ist, insbesondere bei Studenten (s. etwa LG Darmstadt WuM 2020, 22 f.; LG Berlin WuM 2016, 553, 554; LG Hamburg NJW-RR 1996, 842). Eine schematische Beantwortung dieser Frage verbietet sich indessen. Allein aus dem Abschluss eines Mietvertrages mit einer Mietermehrheit, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann auf eine vorweggenommene Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht geschlossen werden. Das Gesetz sieht ein Recht auf den Wechsel der Mieter auch bei Mietermehrheiten nicht vor. Den Bedürfnissen der Mieter nach Flexibilität hat das Gesetz schon mit der Möglichkeit der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB, bei der allerdings der Mieter das Ausfallrisiko trägt, und durch die kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Ein weitergehendes Recht auf Zustimmung zum Mieterwechsel würde die Mieter über die Gesetzeslage hinaus erheblich begünstigen. Denn dann würde der ausscheidende Mieter nicht mehr gesamtschuldnerisch mit den anderen Mietern haften. Der eintretende Mieter würde zudem von bereits geltenden verlängerten Kündigungsfristen, einer vergleichsweise günstigen Altmiete und den Grenzen einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB profitieren. Ferner würden sich die Risiken des Vermieters bei Nachweisbarkeit und Durchsetzbarkeit von Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung der Mietsache erhöhen. Letztlich würde ihm die freie Wahl seines Vertragspartners verloren gehen. Es wäre daher Sache der Mieter, die Zustimmung zu einem solchen Austausch vertraglich ausdrücklich zu vereinbaren. Auch aus der wiederholten Zustimmung zu einem Mietertausch ist nicht abzuleiten, dass es dem Vermieter auf die Person seiner Mieter nicht ankommt. Hierin kann auch ein rechtlich nicht geschuldetes Entgegenkommen liegen. Zudem hat sich die Vermieterin hier nicht bedingungslos mit einem Mieterwechsel einverstanden erklärt, sondern diesen mit einer erheblichen Erhöhung der Grundmiete verbunden.

III. Der Praxistipp

Die richtige Entscheidung dürfte die Anmietung von Wohnraum durch Wohngemeinschaften und insbesondere die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses erheblich erschweren. Gerade bei Studentenunterkünften könnte es ratsam sein, nicht die gesamte Wohnung durch alle Mieter anzumieten, sondern einzelne Räume mit der Möglichkeit der Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen (sanitäre Einrichtungen, Küche). Ferner kommt, was der BGH auch anspricht, die Anmietung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Betracht, sofern der Vermieter diese als Mieterin akzeptiert. Denn deren Gesellschafterbestand kann ohne weiteres wechseln. Dann könnte den jeweiligen Gesellschaftern das Recht zur Nutzung der Mietsache eingeräumt werden.

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