Keine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen störende Dritte

Keine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen störende Dritte

BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 106/21

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümerin der Einheit einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft und die Mieterin einer anderen Einheit, streiten um die Unterlassung der Nutzung einer Feuerwehreinfahrt zu Ladezwecken. Die Eigentümerversammlung vom 11.9.2008 gestattete der Mieterin einer Gewerbeeinheit die Nutzung der Feuerwehrzufahrt zur Entladung eines Fahrzeugs von 7.00 Uhr bis 12.00 Uhr. Hiergegen wendet sich die Eigentümerin einer Wohnung im Dachgeschoss. Die erstinstanzlich erfolglose Klage hatte in zweiter Instanz Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Zwar fehlt dem einzelnen Wohnungseigentümer nach neuem Recht für die Geltendmachung eines Anspruchs aus § 1004 BGB die Prozessführungsbefugnis.

Denn ab dem 1.12.2020 übt diese Rechte gemäß § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Auch Störungen des Sondereigentums kann die Klägerin nicht geltend machen. Dies ist dann der Fall, wenn Immissionen wie Geräusche oder Gerüche auf das Sondereigentum einwirken oder es zu negativen Immissionen wie einer Verschattung oder Beeinträchtigungen der Aussicht kommt. Störungen des Gemeinschaftseigentums können nur von der Gemeinschaft abgewehrt werden, auch wenn hierdurch der Verkehrswert oder die Vermietbarkeit des Sondereigentums herabgesetzt wird. Auch die Beeinträchtigung des Zugangs zum Sondereigentum genügt allenfalls dann, wenn dieses überhaupt nicht mehr erreichbar ist. Entsprechendes gilt für brandschutzrechtliche Erwägungen, wenn die Störung im Gemeinschaftseigentum liegt.

In Altverfahren bleibt die Prozessführungsbefugnis aber auch gegen störende Dritte so lange bestehen, bis dem Gericht eine gegenteilige schriftliche Erklärung des vertretungsberechtigten Organs zur Kenntnis gebracht wird. Dies war hier nicht der Fall. Die Eingabe der Verwalterin vom 17.5.2021 enthält nur einen Hinweis auf den Beschl. v. 11.9.2008. Das Gericht war auch nicht verpflichtet, die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Klärung aufzufordern. In der Sache ist die Nutzung der Feuerwehrzufahrt als Ladefläche ein Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HBO, da diese ständig freigehalten werden muss. Der Beschl. v. 11.9.2008 ändert hieran nichts. Denn auch er verstößt gegen öffentlich – rechtliche Pflichten, was gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG zu seiner Nichtigkeit führt. Denn auf die Einhaltung des Brandschutzes konnte nicht rechtswirksam verzichtet werden.

III. Der Praxistipp

Die Ausführungen zur Prozessführungsbefugnis für Unterlassungsansprüche nach neuem Recht stellen zwar nur ein obiter dictum dar, sind aber trotzdem hochwillkommen, da sie die Prozessführungsbefugnis bei der Abwehr von Störungen des Sondereigentums konkretisieren. Danach berechtigen sowohl positive als auch negative Immissionen zum Vorgehen wegen der Beeinträchtigung des Sondereigentums, nicht aber mittelbare Störungen, die ihre Quelle im Gemeinschaftseigentum haben.