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Folgen von Betriebsschließungen wegen Corona auf Gewerberaummietverhältnisse

Folgen von Betriebsschließungen wegen Corona auf
Gewerberaummietverhältnisse

BGH, Urt. v. 12.1.2022 – XII ZR
8/21

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Zahlung von Miete. Die Beklagte mietete
mit Vertrag vom September 2013 Verkaufs- und Lagerräume zum Betrieb eines
Einzelhandelsgeschäftes für Textilien an. Die monatliche Bruttomiete beträgt seit 1.1.2019
7.854 EUR. Aufgrund einer Allgemeinverfügung des Sächsischen Staatsministeriums für
Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18.3.2020 musste die Mieterin ihr Geschäft
bis zum 19.4.2020 schließen. Sie zahlte die Miete für April nicht, wobei sie gegen ihre
Zahlungspflicht vom 20.4.–30.4.2020 mit der ihrer Auffassung zufolge überzahlten Miete für
die Zeit vom 19.3.–31.3.2020 aufrechnete. Die Klage auf Zahlung der Miete hatte in erster
Instanz vollständig, vor dem Berufungsgericht in Höhe von 3.720,09 EUR Erfolg. Hiergegen
richten sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revisionen beider Seiten.

II. Die Entscheidung

Beide Rechtsmittel hatten einstweilen Erfolg. Allerdings ist das Berufungsgericht
zutreffend davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der mietrechtlichen
Gewährleistungsvorschriften nicht durch Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen ist. Entgegen
bisweilen vertretener Auffassung (s. etwa Jung, BB 2021, 329, 331 f.; Klimesch/Walther, ZMR
2020, 556, 557) stellt diese Vorschrift keine abschließende Sonderregelung dar. Art. 240
§ 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB will nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aufgrund der
Corona-Krise ausschließen und bestimmt in diesem Zusammenhang, dass die Pflicht zur
Mietzahlung grundsätzlich fortbesteht. Damit ist aber nichts über ihre Höhe gesagt. Die
Vorschrift will auch nicht weitere Erleichterungen zugunsten des Mieters
vereiteln.

Die Schließung des Ladengeschäftes kraft hoheitlicher Allgemeinverfügung stellt
aber keinen Mangel der Mietsache dar. Behördliche Nutzungsverbote stellen nur dann einen
Sachmangel gemäß §§ 536 ff. BGB dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der
Mietsache beruhen. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg bei der
Vermietung beeinträchtigen, fallen in den Risikobereich des Mieters. Dies gilt auch
angesichts der faktischen Zugangsbeschränkung durch die Allgemeinverfügung. Denn sie steht
nicht mit der Lage oder Beschaffenheit des Mietobjekts in Verbindung. Aus denselben Gründen
ist die Überlassung der Mietsache auch nicht unmöglich geworden, selbst wenn man von einer
Anwendbarkeit der §§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgehen wollte. Denn der Klägerin war es
nicht unmöglich, die Mietsache zum vereinbarten Zweck zur Verfügung zu
stellen.

Es kommt aber eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß
§ 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Denn die Erwartung der Parteien, dass sich die grundlegenden
politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen des Vertrages nicht etwa durch
Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder (Natur-)katastrophen ändern, stellen
die so genannte große Geschäftsgrundlage dar. Hierfür spricht auch Art. 240 § 7 EGBGB. Die
Änderung dieser Rahmenbedingungen fällt nicht alleine in den Risikobereich des Mieters.
Allerdings muss zu der Änderung der Geschäftsgrundlage hinzukommen, dass dem
Vertragspartner das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Dem wird eine
pauschale Betrachtungsweise etwa in Form einer hälftigen Kürzung der Miete nicht gerecht.
Vielmehr kommt es darauf an, welche Nachteile der Mieter aufgrund der behördlichen
Maßnahmen erleidet. Dabei ist nicht auf den Konzernumsatz, sondern auf das konkrete
Mietobjekt abzustellen. Umgekehrt sind Vorteile aufgrund staatlicher Hilfen zu
berücksichtigen, allerdings nicht die Gewährleistung von Darlehen, da sie keine endgültige
Kompensation darstellen. Die wirtschaftliche Existenz des Mieters muss allerdings nicht
gefährdet sein. Dabei hat der Mieter nachzuweisen, dass ihm ein Festhalten am Vertrag
unzumutbar ist, wobei er auch darzulegen hat, dass er sich vergeblich um staatliche Hilfen
bemüht hat. Anderenfalls muss er sich so stellen lassen, als hätte er staatliche Hilfen
erhalten. Umgekehrt muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass Verluste innerhalb des
maßgeblichen Zeitraums nicht auf der Corona – Krise beruhen. Zur Aufklärung dieser Umstände
ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

III. Der Praxistipp

Die lang erwartete Entscheidung schafft Klarheit, wie Auswirkungen behördlicher
Allgemeinverfügungen auf Gewerberaummietverhältnisse rechtlich zu behandeln sind. Die
Ablehnung pauschaler Lösungen wird freilich für Parteien und Gerichte zu einem erheblichen
Begründungsaufwand führen. Unklar bleibt, wie weit die Anpassung des Vertrages reichen
kann. Die auch vom Berufungsgericht ins Auge gefasste Marke von 50 % Mietnachlass dürfte
keine absolute Grenze darstellen.

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