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Erhaltung tragender Bauteile durch Untergemeinschaften

Erhaltung tragender Bauteile durch Untergemeinschaften

BGH, Urt. v. 12.11.2021 – V ZR
204/20

I. Der Fall

Die Wohnungseigentümergemeinschaft und eines ihrer Mitglieder streiten um die
Gültigkeit von Beschlüssen. Nach der Gemeinschaftsordnung bestehen an den verschiedenen
Baukörpern der Mehrhausanlage und der Tiefgarage „Sondernutzungsgemeinschaften“, die sich
selbst verwalten, eigenständige Eigentümerversammlungen durchführen und separate
Instandhaltungsrückstellungen bilden. Die Eigentümerversammlung vom 29.4.2019 beschloss die
Sanierung der Tiefgarage. Alleine mit den Stimmen der Stellplatzeigentümer wurde eine
Sonderumlage von ca. 5 Mio. EUR beschlossen, wobei auf jeden Stellplatz 21.276,59 EUR
entfielen. Nur gegen diesen Beschluss zur Erhebung der Sonderumlage richtet sich die
Anfechtungsklage. Sie hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die
vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Zu Unrecht konzentriert sich das Berufungsgericht
auf die Frage, wer über die Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen hat. Denn angefochten ist
nur der Beschluss über die Sonderumlage. Dieser ist entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichtes nicht nichtig. Die Beschlussfassung alleine durch die
Stellplatzeigentümer entspricht den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG
a.F. (nunmehr § 10 Abs. 1 S. 2 WEG) ermöglicht die Bildung von Untergemeinschaften mit
eigener Verwaltungszuständigkeit und eigenen Beschlusskompetenzen. Dies ist nach der
vorliegenden Gemeinschaftsordnung der Fall. Allein ihre Bezeichnung als
„Sondernutzungsgemeinschaft“ steht dem nicht entgegen, da sich ihre Befugnis nicht auf
Belange eines Sondernutzungsrechts beschränkt, sondern Verwaltungskompetenzen bis hin zur
Abhaltung eigener Versammlungen und zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen umfasst. Daher
lag es auch in ihrer Kompetenz, über die Erhebung einer Sonderumlage zu beschließen. Denn
die eigenständige Verwaltung ist von vorneherein nur zulässig, wenn die Mitglieder der
Untergemeinschaften auch die Kosten der von ihnen beschlossenen Maßnahmen tragen (BGH, Urt.
v. 10.11.2017 – V ZR 184/16, ZMR 2018, 234 = WuM 2018, 100). Dies folgt im Übrigen auch aus
dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung, wonach die jeweiligen Eigentümer „entsprechend ihren
Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet“ sein sollen. Dem steht nicht entgegen,
dass die Kostenlast auch die Erhaltung konstruktiver Bauteile anderer Baukörper erfasst,
weil die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Dies ist auch in anderen
Zusammenhängen anerkannt, etwa bei der Kostenlast für die Sanierung von Balkonen, die
ebenfalls dem gesamten Gebäude zugute kommt. Eine solche Kostenregelung ist auch dann
zulässig, wenn getrennte Baukörper aufeinander aufbauen. Damit soll vermieden werden, dass
sich Wohnungseigentümer ohne Stellplatz an den Kosten der Erhaltung einer Tiefgarage
beteiligen müssen.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung baut auf bekannten Prämissen auf. Der BGH beschäftigt sich noch
mit der originellen Idee des Anfechtungsklägers, die Miteigentümer müssten seinen
Stellplatz zum Preis von 8.000 EUR übernehmen. Hier verweist der BGH auf seine
Rechtsprechung, dass der einzelne Wohnungseigentümer sich weder auf eine Opfergrenze
berufen (BGH, Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 9/14, ZWE 2015, 88 = ZMR 2015, 241) noch sein
Sondereigentum derelinquieren kann (BGH v. 14.6.2007 – V ZB 18/07, ZMR 2007,
795).

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