Anspruch auf Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung

Anspruch auf Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung

BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung. Die Vermieterin hatte mit einer Schwestergesellschaft zunächst (bis zum 31.12.2016) die Hausreinigung gegen Erstattung sämtlicher Kosten vereinbart. Ab 1.1.2017 war die Hausreinigung gegen eine Vergütung gemäß anliegender Preisliste vereinbart. Die Mieter verlangen Einsicht in die Rechnungen und Leistungsverzeichnisse der Schwestergesellschaft und ihrer Subunternehmern. Die Klage hatte in der Berufungsinstanz Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg. Der Mieter hat zwar Anspruch auf Einsichtnahme in die Verträge zwischen dem Vermieter und Dritten, die umlagefähige Leistungen erbringen. Bei der Einschaltung von Subunternehmern durch den Dritten besteht aber kein Anspruch auf Einsicht in deren Vertragsunterlagen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine bestimmte Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat. Denn dann kann der Mieter durch Einsicht in die Verträge zwischen Vermieter und dessen Dienstleister ersehen, welche Vergütungen angefallen sind. Insoweit konnten die Mieter daher keine weitere Belegeinsicht (in die Vertragsunterlagen zwischen dem Dienstleister und dessen Subunternehmern) verlangen. Anderes gilt, wenn keine eigenständige Vergütungsregelung zwischen dem Vermieter und seinem Dienstleister getroffen wurde, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten. Dann hat der Mieter auch Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen des Dienstleisters bezüglich der Leistungen der Subunternehmer, da nur auf diesem Wege eine sachgerechte Überprüfung der Kosten für dessen Tätigkeit möglich wird.

III. Der Praxistipp

Der BGH beschäftigt sich noch mit Einwendungen der Mieter gegen die Höhe der Vergütung zugunsten einer Schwestergesellschaft der Vermieterin. Er verweist die Mieter auf einen Vergleich mit den ortsüblichen Kosten für entsprechende Leistungen. Demzufolge bedarf die Prüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots keiner weitergehenden Belegeinsicht, weil sich die maßgeblichen ortsüblichen Kosten ohne eine solche ermitteln lassen. Auch auf die Gewinnmarge kommt es dabei nicht an, da auch eine Schwestergesellschaft der Vermieterin nur zur Einhaltung der ortsüblichen Kosten, nicht aber zum Gewinnverzicht verpflichtet ist.