Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

BGH, Urt. v. 7.7.2021 – VIII ZR 167/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Vermieterin einer ca. 80 qm großen Dreizimmerwohnung begehrte mit Schreiben vom 6.11.2018 eine Erhöhung der Miete von 490 EUR auf 563,50 EUR. Dabei nahm sie auf den Nürnberger Mietspiegel Bezug, wobei sie von der Basismiete die dort für besondere Merkmale vorgesehenen Zu- und Abschläge vornahm. Der Mieter stimmte der Erhöhung nicht zu. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg, da diese das Mieterhöhungsverlangen mangels Mitteilung der einschlägigen Mietpreisspanne und Beifügung des Mietspiegels als formell unwirksam ansahen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB zu Unrecht verneint. Bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel muss es gemäß § 558a Abs. 3 BGB die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich sind. Das hat die Vermieterin hier getan, indem sie die nach der Wohnfläche bemessene Basismiete angab und die im Mietspiegel für besondere Merkmale vorgesehenen Zu- und Abschläge (etwa 4 % Aufschlag für Altstadtlage und 3 % Abzug wegen fehlenden Balkons) vornahm. Der Vermieter muss dem Mieterhöhungsschreiben auch nicht den Mietspiegel beifügen, wenn es sich um einen allgemein zugänglichen oder gegen eine geringe Schutzgebühr zugänglichen Mietspiegel handelt. Ansonsten genügt es, wenn er dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbietet.

III. Der Praxistipp

Nach dem Mietspiegelreformgesetz (§ 558c Abs. 4 S. 3 BGB n.F.) besteht künftig nicht nur eine Sollvorschrift, sondern eine echte Rechtspflicht zur Veröffentlichung des Mietspiegels. Allerdings bedarf es nach wie vor keines förmlichen Veröffentlichungsverfahrens. Nach dem Entwurf der Mietspiegelverordnung (§ 5 S. 1 MsV-E) soll eine kostenfreie Veröffentlichung im Internet erfolgen, für eine gedruckte Ausgabe können nach § 5 S. 2 MsV-E angemessene Entgelte verlangt werden. Nach dem Willen des Gesetz- und Verordnungsgebers ist also in Zukunft die Veröffentlichung im Internet der angestrebte Regelfall, die Ausgabe einer gedruckten Ausgabe dagegen noch nicht einmal eine Sollvorschrift.