Ermittlung und maßgeblicher Zeitpunkt der ortsüblichen Miete

Ermittlung und maßgeblicher Zeitpunkt der ortsüblichen Miete

BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die Vermieterin forderte ihre Mieterin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel auf, einer Mieterhöhung von monatlich 305,42 EUR auf 341,72 EUR (6,20 EUR/qm) zuzustimmen. Der Berliner Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine Nettokaltmietenspanne vom 5,30 EUR/qm bis 6,67 EUR/qm aus. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Das Berufungsgericht gab der Klage der Vermieterin nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg, weil die Entscheidung des Berufungsgerichtes eine § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. Bereits wegen dieses Rechtsfehlers ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. In der Sache ist die angegriffene Entscheidung allerdings nur in einem Punkt fehlerhaft. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die ortsübliche Miete nicht unter Heranziehung des als Tabellenspiegels ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat, sondern mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens. Denn das Gericht ist berechtigt, auch dann ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Gutachten einzuholen, wenn nicht über die Indizwirkung des Mietspiegels, sondern nur über die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in die Spanne des einschlägigen Mietspiegelfeld Streit besteht (vgl. schon BGH v. 18.11.2020 – VIII ZR 123/20; Infobrief 1/21). Es kann ein solches Gutachten auch vor einer Beweiserhebung über die Frage einholen, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es ist auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen. Auch die größere Datengrundlage des einfachen Mietspiegels führt nicht dazu, dass die Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO anhand des einfachen Mietspiegels der Einholung eines Sachverständigengutachtens überlegen ist.

Die Revision beanstandet allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auf den falschen Zeitpunkt abgestellt hat. Maßgeblich ist nicht das Datum, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen wäre, sondern der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Dies war hier noch im Juli 2017. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes hat der Sachverständige aber Mieten herangezogen, die zwischen dem 1.10.2013 und dem 1.10.2017 vereinbart oder geändert wurden. Diese lagen indessen teilweise außerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraumes und hätten deshalb nicht zugrunde gelegt werden dürfen. Dies ist auch entscheidungserheblich, da die Vergleichsmiete ohne diese Mieten auf einen niedrigeren arithmetischen Mittelwert als die angenommene Vergleichsmiete hinausgelaufen wäre.

III. Der Praxistipp

Der BGH beschäftigt sich wie die früheren Entscheidungen zur Einholung von Sachverständigengutachten zur Miethöhe noch mit zahlreichen Einzelrügen gegen das Sachverständigengutachten. Von allgemeiner Bedeutung sind seine Ausführungen zur Repräsentativität der zum Vergleich herangezogenen Mieten. Hierzu sind nähere Angaben des Sachverständigen erst geboten, wenn eine Partei die Befundtatsachen bestreitet.