Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes

Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes

BGH, Urt. v. 4.11.2020 – XII ZR 4/20

I. Der Fall

Die Parteien streiten um die Herausgabe von Gewerberäumen. Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 11.3.2011 Räume zum Betrieb eines Ladengeschäftes bis zum 15.2.2017. Die vermieteten Flächen sollten durch einen als Anlage 1 beigefügten Grundriss gekennzeichnet sein, der dem Vertrag nicht beigefügt wurde. Die Mieterin vermietete die Räumlichkeiten ohne Genehmigung der Vermieterin an einen Dritten unter. Nach Veräußerung des Grundstücks an die Klägerin kündigte diese das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformmangel. Ihre Räumungsklage hatte in der Berufungsinstanz Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom OLG zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. Die ordentliche Kündigung der Klägerin hat das Mietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB zum 30.6.2018 beendet.

Denn die für eine längere Vertragsdauer gemäß §§ 578 Abs. 1, 2, 550 S. 1 BGB erforderliche Schriftform wurde nicht gewahrt. Dies setzt nämlich voraus, dass die wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Miete, Dauer und Vertragsparteien aus der Vertragsurkunde ersichtlich werden. Bei Lücken kann zwar auf Umstände außerhalb der Vertragsurkunde zurückgegriffen werden. Diese müssen aber bereits zur Zeit des Vertragsschlusses vorliegen.

Nach diesen Grundsätzen kann der Mietgegenstand hier nicht eindeutig bestimmt werden. Die Adresse samt Bezeichnung als Mieteinheit 1 genügt hier nicht, ebenso wenig die Angabe der Quadratmeter, da es in der Immobilienbranche mehrere Berechnungsmethoden gibt, die zu Abweichungen von bis zu 25 % führen. Auch der Umfang der genutzten Fläche führt hier nicht weiter, da die Mieterin das Ladengeschäft zu keiner Zeit genutzt hat. Denn dann müsste der Erwerber, den das Schriftformgebot des § 550 BGB schützen soll, über die Vertragsurkunde hinaus Nachforschungen anstellen, ob untervermietet wurde oder weitere Abreden getroffen wurden. Denn es ist weder die Untervermietung noch die Identität des Untermieters aus dem Mietvertrag oder aus Umständen zur Zeit seines Abschlusses ersichtlich. Die Berufung auf den Schriftformmangel ist auch nicht treuwidrig. Denn die fehlende Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes wurde letztlich durch die vertragswidrige Untervermietung seitens der Mieterin selbst verursacht.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung wäre anders ausgefallen, wenn die „Einheit Nr. 1“ etwa in einem Aufteilungsplan bezeichnet gewesen wäre. Denn dann hätte man sie zur Zeit des Vertragsschlusses bestimmen können.