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BGH, Urt. v. 13.1.2021 – VIII ZR 66/19
Die Mietvertragsparteien streiten um die Räumung von Wohnraum. Eine GmbH & Co. KG mietete mit einer als „Wohnraummietvertrag“ bezeichneten Urkunde zum Zwecke der Weitervermietung acht Wohnungen in einem Anwesen an. Der Zwangsverwalter kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 25.8.2011 ohne Angabe von Gründen. Seine Klage blieb in der Berufungsinstanz erfolglos, da das Berufungsgericht von der Anwendbarkeit des Wohnraummietrechtes ausging und daher eine unbegründete Kündigung nicht genügen ließ. Hiergegen richtet sich die vom BGH zugelassene Revision des Klägers.
Das Rechtsmittel hatte Erfolg.
Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil dies gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Hierbei ist auf den vertragsgemäß verfolgten Nutzungszweck abzustellen. Dieser zielte hier auf eine Weitervermietung der Wohnungen ab. Damit sind auf das Hauptmietverhältnis die Vorschriften des Wohnraummietrechtes nicht anwendbar (BGH NJW 2008, 3361). Denn dies setzt voraus, dass der Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Dies kommt bei einer Personenhandelsgesellschaft von vorneherein nicht in Betracht und wäre selbst bei Anmietung von acht Wohnungen durch eine natürliche Person nicht anzunehmen. Die Parteien haben auch nicht konkludent die Geltung des Wohnraummietrechtes vereinbart. Die Bezeichnung als Wohnraummietvertrag bedeutet in dem vorliegenden Zusammenhang nicht mehr, als dass die Weitervermietung als Wohnraum gestattet sein soll. Mit der Anwendbarkeit von § 573c BGB war nur die Geltung der dort geregelten Kündigungsfrist, nicht aber zugleich das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB vereinbart. Die Erlaubnispflicht der Tierhaltung besagt vor dem Hintergrund des vereinbarten Vertragszwecks nur, dass die Haltung von Haustieren durch die Untermieter erlaubnispflichtig sein sollte.
Die Entscheidung setzt die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates fort. Wenn die Weitervermietung vereinbart ist, genügt eine falsche Bezeichnung oder gar nur die Verwendung eines Formularvertrages aus dem Bereich des Wohnraummietrechtes nicht zur Annahme eines Wohnraummietvertrages, zumal Laien die feinen Unterschiede oftmals nicht kennen. Die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht folgt auch nicht aus dem Verweis auf einzelne der dortigen Regelungen. Seine Einbeziehung in einen Gewerberaummietvertrag muss eindeutig sein.
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