Einbeziehung von Balkonen, Loggien etc. bei der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten

Einbeziehung von Balkonen, Loggien etc. bei der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten

BGH, Urt. v. 2.10.2020 – V ZR 282/19

I. Der Fall

Die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen. Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung werden nach § 12 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch verurteilt. Dabei sollen Terrassen, Balkone und Loggien unberücksichtigt bleiben. Dies änderte die Eigentümerversammlung vom 12.7.2017, die beschloss, ab dem Jahr 2018 „auch die Außenflächen, d.h. die Dachterrassen und Balkone/Loggien mit dem in der Wohnflächenverordnung zugelassenen Anteil von 25 % ihrer Grundfläche“ miteinzubeziehen. Gegen die Abweisung ihrer Beschlussanfechtung in den Tatsacheninstanzen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Der Beschluss ist weder nichtig noch anfechtbar.

Eine Beschlusskompetenz folgt bereits aus § 16 Abs. 3 WEG a.F. Denn nach § 16 Abs. 3 WEG a.F. können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit eine von § 16 Abs. 2 WEG oder einem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Verteilung von Betriebskosten beschließen. Ihre Beschlussfassung entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Da § 16 Abs. 3 WEG a.F. den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes einen weiten Gestaltungsspielraum einräumt, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gerecht wird und nicht zur unangemessenen Beeinträchtigung einzelner Miteigentümer führt. Dies setzt nur voraus, dass das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sind. Hingegen verlangt § 16 Abs. 3 WEG a.F. nicht, dass der geltende Verteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder aus sonstigen Gründen eine Neuregelung erfordert. Bedenken ergeben sich auch nicht aus § 8 Abs. 1 HeizkostenV. Soweit die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten demzufolge nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind, ist dieser Begriff auslegungsbedürftig. Weder die HeizkostenV noch andere Vorschriften enthalten verbindliche Vorgaben für ihre Berechnung. Deshalb kann hier nach h.M. auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zurückgegriffen werden (etwa Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl., § 8 Rn 9; Lehmann-Richter/Streyl, NZM 2018, 673, 674; Schmidt, ZWE 2008, 371), hier also auf § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV. Mit der Orientierung an diesem Regelwerk scheidet auch der Vorwurf eines willkürlichen Maßstabes aus. Auch § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV steht dem nicht entgegen. Denn danach ist die Zulässigkeit einer Änderung nur vom Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig. Dies stellt aber nur eine Ausprägung des Willkürverbotes dar, gegen das hier nicht verstoßen wurde.

III. Der Praxistipp

Auch diese Entscheidung lässt sich in das neue Recht übertragen. Zwar ist § 16 Abs. 3 WEG a.F. entfallen. Aber § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG enthält eine noch weitergehende Öffnungsklausel für alle Kosten.