Kostenerstattung für Erhaltungsmaßnahmen durch Dienstbarkeitsberechtigte
BGH, Urt. v. 18.6.2021 – V ZR 146/20
I. Der Fall
Die Parteien, eine Wohnungseigentümerin und eine Dienstbarkeitsberechtigte, streiten um die Erstattung von Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage. Zugunsten einer Sondereigentumseinheit, die zu 1/18 im Eigentum der Beklagten steht, ist im Grundbuch eine Dienstbarkeit an 18 Tiefgaragenstellplätzen einer benachbarten, ebenfalls in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft eingetragen. Es besteht keine Regelung der Kostentragung für laufenden Unterhalt und Betriebskosten dieser Stellplätze. Deren Eigentümerin begehrt von der Dienstbarkeitsberechtigten die Erstattung ihrer Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage entsprechend ihrem Anteil von 1/18 an der herrschenden Einheit. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Da die Beklagte im Verhandlungstermin nicht erschien, war über die Revision durch unechtes Versäumnisurteil zu entscheiden. Zwar ist der Dienstbarkeitsberechtigte gemäß § 1020 S. 2 BGB verpflichtet, eine auf dem belasteten Grundstück vorgehaltene Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Tiefgaragenstellplätze stellen eine solche Anlage dar. Die Pflicht zur Unterhaltung gilt aber nicht uneingeschränkt, sondern nur in dem Umfang, wie es das Interesse des Eigentümers erfordert. Damit ist nicht jedes Interesse des Eigentümers, sondern nur sein Integritätsinteresse gemeint. Der Dienstbarkeitsberechtigte ist somit nur verpflichtet, von der Anlage ausgehende ggf. auch nur optische Beeinträchtigungen zu vermeiden und die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Eigentümer die erforderlichen Maßnahmen selbst ergreifen und die Erstattung seiner Auslagen gemäß §§ 683 S. 1, 670 BGB, bzw. dann, wenn der Dienstbarkeitsberechtigte widerspricht, Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1, 2 BGB verlangen. Dies gilt auch für Grunddienstbarkeiten an einer Sondereigentumseinheit. Die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen gehört allerdings nicht zu den Pflichten des Dienstbarkeitsberechtigten aus § 1020 S. 2 BGB. Ist der Dienstbarkeitsberechtigte zu der Zeit, da die Erhaltungsmaßnahmen fällig werden, aus finanziellen Gründen nicht zu ihrer Durchführung in der Lage, verwirklicht sich nur das allgemeine Risiko eines (ungesicherten) Gläubigers. Unerheblich sind dabei die rechtlichen Beziehungen des Wohnungseigentümers Dritten, etwa der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegenüber. Ist er der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Beiträgen zu einer Erhaltungsrücklage verpflichtet, erweitert dies nicht die Pflichten des Dienstbarkeitsberechtigten. Der Sondereigentümer ist vielmehr darauf beschränkt, den Ersatz der tatsächlich angefallenen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu verlangen. Im oben dargelegten Umfang seines Integritätsinteresses kann er die Erstattung dieser Kosten unabhängig davon verlangen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft sie aus der Instandhaltungsrücklage oder mit sonstigen Mitteln, etwa durch Erhebung einer Sonderumlage begleicht.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung verharrt terminologisch noch im alten Recht. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG redet nunmehr von einer „Erhaltungsrücklage.“ Gravierender ist allerdings, dass der vom BGH im obiter dictum postulierte Erstattungsanspruch jedenfalls nicht nachvollziehbar ist, wenn die Erhaltungsmaßnahme aus der Erhaltungsrücklage finanziert wird. Denn dann erfolgt die Zahlung aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass die Voraussetzungen der vom BGH angeführten Anspruchsgrundlagen (§§ 683 S. 1, 670 BGB bzw. §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt sind: Weder wurde die Maßnahme auf Kosten des Sondereigentümers durchgeführt noch erlitt er einen Schaden.
