WEG-Kommentar: Konsequenzen für die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums (§§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG)

1. Früheres Recht

Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden, was man „Vergemeinschaftung“ nannte.

2. Konzentration aller Abwehransprüche bei der Wohnungseigentümergemeinschaft

Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber der Ansprüche aus § 1004 BGB; ausübungsbefugt ist aber bei der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft. (BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 106/21; ZWE 2022, 209 = ZMR 2022, 570 = ZfIR 2022, 276; BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 86/21; ZWE 2022, 256 = ZMR 2022, 487 = ZfIR 2022, 233) Eine auf Unterlassung oder Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums gerichtete Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers wäre mithin mangels Prozessführungsbefugnis unzulässig. (BGH, Urt. v. 7.5.2021 – V ZR 299/19; ZMR 2021, 680 = ZWE 2021, 325) Für verwalterlose Zweiergemeinschaften gilt nichts anderes. (BGH, Urt. v. 9.2.2024 – V ZR 6/23) Auch dort können Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nicht nach den Grundsätzen der actio pro socio, sondern nur durch die GdWE geltend gemacht werden. Dabei wird die GdWE durch die übrigen Wohnungseigentümer vertreten, in Zweiergemeinschaften also durch den Wohnungseigentümer, der die Unterlassung begehrt. Einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung bedarf es nicht.

3. Prozessuale Durchsetzung der Ansprüche

Wesentlich vereinfacht hat sich die prozessuale Durchsetzung derartiger Ansprüche in Aktivprozessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bedarf nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Das WEMoG hat hier segensreich eingegriffen und das komplizierte Vorgehen nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., das eine Beschlussfassung für jeden Aktivprozess forderte, vereinfacht. Der Verwalter hat jetzt im Außenverhältnis aus § 9b Abs. 1 WEG außerhalb von Grundstückserwerb und Darlehensgeschäften unentziehbare Vollmacht, Ansprüche der GdWE durchzusetzen. Insbesondere bedarf der Verwalter nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der Ermächtigung durch Beschluss der Eigentümerversammlung. (LG Dortmund v. 19.3.2021 – 1 S 263/20, MietRB 2021, 176 zur Beitreibung rückständiger Hausgelder) Auch im Innenverhältnis ist er gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt, Forderungen, deren Geltendmachung keine erheblichen finanziellen Verpflichtungen nach sich zieht, ohne vorherige Beschlussfassung geltend zu machen. (LG Dortmund, Beschl. v. 19.3.2021 – 1 S 263/20; MietRB 2021, 176) Allerdings können die Wohnungseigentümer dem Verwalter nunmehr gemäß § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss Schranken auferlegen, die indessen wegen § 9b Abs. 1 S. 3 WEG nicht im Außenverhältnis wirken.

4. Alternativen zur Klage der GdWE auf Beseitigung oder Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums

a) Beschlussersetzung

Einem einzelnen Wohnungseigentümer verbleibt in den Fällen, in denen sich die Eigentümerversammlung nicht auf Maßnahmen zur Durchsetzung solcher Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum verständigen kann, zum einen die Beschlussersetzung. Denn er kann aus § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dazu gehört auch die Beseitigung von Beeinträchtigungen.

b) Rückermächtigung

Zum anderen hat der BGH schon nach altem Recht bei ausschließlicher Ausübungsbefugnis des Verbandes eine „Rückermächtigung“ des einzelnen Wohnungseigentümers für zulässig gehalten. (BGH v. 24.7.2015 – V ZR 167/14, ZMR 2015, 952 = ZWE 2015, 358 Rn 7; ebenso zum neuen Recht AG Oberhausen v. 9.3.2021 – 37 C 1585/20, ZMR 2021, 690; AG Friedberg v. 16.2.2022 – 2 C 819/21; ZMR 2022, 413 = IMR 2022, 323; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, Kap. 3 Rn 148; Zschieschack, IMR 2020, 487; implizit auch Lübke, ZMR 2021, 101, 102) Dass nach neuem Recht anderes gelten soll, ist nicht erkennbar, so dass an dieser Praxis festgehalten werden kann. (AG Friedberg, Urt. v. 16.2.2022 – 2 C 819/21; IMR 2022, 323) Aufgrund einer entsprechenden Beschlussfassung kann der Wohnungseigentümer dann in eigenem Namen gegen die Störung vorgehen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Miteigentümer ein eigenes Vorgehen vorwiegend wegen des Prozessrisikos scheuen, aber nichts gegen die Beseitigung der Störung auf eigene Kosten eines Miteigentümers einzuwenden haben. Allerdings kann ihm das Vorgehen gegen die Störung nicht gegen seinen Willen aufgegeben werden. (AG Düsseldorf v. 5.9.2018 – 291a C 80/16, ZMR 2019, 74)

c) Betroffenheit des Sondereigentums oder sonstiger absoluter Rechte

Schließlich kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen eine Störung seines Sondereigentums vorgehen, auch wenn diese gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Diesen Anspruch kann als Individualanspruch jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen. (LG Frankfurt/M. v. 15.7.2021 – 2–13 S 88/20, WuM 2021, 577; LG Karlsruhe, Urt. v. 24.2.2023 – 11 S 139/21; IMR 2023, 236; ZMR 2023, 657 = NJW-RR 2023, 445) Die Fortführung dieser Praxis entspricht dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers. Dies erfolgt gegen Miteigentümer m Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG, gegen Dritte vor dem Zivilgericht. Allerdings ist der BGH bei der Annahme einer Störung des Sondereigentums äußerst zurückhaltend. Mittelbare Störungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, sollen nicht genügen, selbst wenn sie das Sondereigentum erheblich in Mitleidenschaft ziehen. (BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 86/21; ZWE 2022, 256 = ZMR 2022, 487 = ZfIR 2022, 233 zur Beeinträchtigung der Statik des gesamten Gebäudes) Die Möglichkeit des eigenen Vorgehens jedes Wohnungseigentümers gegen Störungen ist natürlich erst recht eröffnet, wenn sonstige absolute Rechte beeinträchtigt werden. (LG Frankfurt/M. v. 23.2.2021 – 2–13 S 12/20, ZMR 2021, 512 = ZWE 2021, 324 = IMR 2021, 249 zu verendeten Fischen im Aquarium des Sondereigentümers)

5. Gewährleistung beim Kauf von Wohnungseigentum

Eine systematisch wenig konsequente Ausnahme von der Übertragung der Ausübungsbefugnis aller Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum auf die GdWE macht die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Gewährleistung beim Kauf von (gebrauchtem) Wohnungseigentum. Danach darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte der Wohnungseigentümer aus den Erwerbsverträgen nicht kraft Gesetzes ausüben. Sie kann die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche aber aufgrund der ansonsten nicht mehr möglichen Vergemeinschaftung (So auch für Gewährleistungsansprüche etwa BeckOGK/Falkner, WEG, § 9a Rn 238; Jennißen/Abramenko, 7. Aufl., § 9a Rn 89 u. 93 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Die Beschlusskompetenz hierfür soll nunmehr aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG folgen. (BGH, Urt. v. 11.11.2022 – V ZR 213/21; ZfIR 2023, 90 = ZMR 2023, 307; ähnlich schon etwa Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn 124 u. 135a; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, Kap. 3 Rn 140)

Dies wird damit begründet, dass sich jedenfalls die primären Mängelrechte nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 9a Abs. 2 WEG, sondern aus den jeweiligen Erwerbsverträgen ergeben. Ihre Geltendmachung erfordere auch keine einheitliche Rechtsverfolgung, da die Ansprüche der einzelnen Erwerber jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum zielen. Denn der Anspruch aus § 439 BGB beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist nicht nur auf einen Freistellungsanspruch von den Mängelbeseitigungskosten in Höhe des Miteigentumsanteils, sondern auf volle Nacherfüllung, gerichtet. Zudem solle nach der Gesetzesbegründung die bisherige Rechtsprechung zum Bauträgerrecht beibehalten werden. Damit bleibt es dabei, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zwar nicht kraft Gesetzes, wohl aber aufgrund einer Vergemeinschaftung durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen kann.

Ein Auszug aus dem Buch Niedenführ (Hrsg.), WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage, 2026, S. 291-292.

Eine weitere kostenlose Leseprobe finden Sie in unserer Onlinebibliothek Anwaltspraxis Wissen.