Vollstreckungsmaßnahme in den Grundbesitz Zwangsvollstreckung_2025_03

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ist in den Vorschriften der §§ 864 bis 871 ZPO geregelt. Zur Grundbuchvollstreckung gehören die Eintragung einer Sicherungshypothek, die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Informationsakquise

Um eine Vollstreckungsmaßnahme in den Grundbesitz überhaupt durchführen zu können, bedarf es gläubigerseits Kenntnis darüber, ob der Schuldner überhaupt Eigentümer eines Grundstückes ist.

Dieses kann z.B. erfolgen durch

• die Vermögensauskunft,

• Informationsbeschaffung durch den Mandanten,

• Auskunftei,

• ein Anschreiben an das Grundbuchamt.

Wem steht das Recht auf Einsicht in das Grundbuch sowie die Grundakten zu?

Das Einsichtsrecht steht nicht wie beim Handelsregister jedem zu, sondern nur dem, der ein berechtigtes Interesse hat. Der Begriff „berechtigtes Interesse“ ist umfassender als der des „rechtlichen Interesses“ (Demharter, Kommentar GBO, 28. Aufl., § 12 Rn. 7). Es genügt, dass der Antragsteller ein verständiges durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt (KGJ 20, 175; OLG Stuttgart Rpfleger 1970, 92; OLG Hamm Rpfleger 1971, 107).

In der Praxis kann dieses z.B. sein

• der Eigentümer,

• der Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz seines Schuldners beabsichtigt (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531),

• ein Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher der anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft (OLG Düsseldorf Rpfleger 1987, 199),

• der Verwalter (OLG Hamm FGPrax 2008, 51),

• der Aktionär in das Grundbuch der Aktiengesellschaft (LG Kempten NJW 1993, 1142),

• der Mieter in das Grundbuch des Vermieters (OLG Hamm Rpfleger 1986, 128; LG Mannheim Rpfleger 1992 246; BayObLG NJW-RR 1993, 83),

• der geschiedene Ehegatte zur Durchsetzung eines Anspruchs auf Zugewinnausgleich (LG Stuttgart, NJW-RR 1996, 532),

• das unterhaltsberechtigte Kind (LG Stuttgart Rpfleger 1998, 339),

• der Grundstücksmakler wegen Ansprüche aus einem Maklervertrag (OLG Stuttgart Rpfleger 1983, 272),

• der Pflichtteilsberechtigte nach Eintritt des Erbfalls (KG FGPrax 2004, 58; OLG Düsseldorf ZEV 2011, 44),

• Beauftragte inländischer öffentlicher Behörden,

• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure,

• der dingliche Gläubiger.

Kann die Einsicht verweigert werden?

Die Einsicht ist zu verweigern, wenn sie lediglich aus Neugier oder zu unbefugten Zwecken erfolgen soll.

In welcher Form kann das Einsichtsersuchen erfolgen?

Vorabcheck

Vor dem beabsichtigten Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek sollte ein Blick auf das Deckblatt, mit dem das Grundbuch beginnt, geworfen werden. Handelt es sich z.B. um ein Erbbaugrundbuch, ist in der Regel die Belastungsgenehmigung des Eigentümers erforderlich.

Insbesondere Kirchen aber durchaus auch Städte und Gemeinden könnten die Zustimmung zur Belastung verweigern.

Welche Forderungshöhe muss für die Eintragung existent sein?

Die Eintragung einer Zwangshypothek ist nur für einen Betrag von mehr als 750,00 EUR statthaft (§ 866 Abs. 3 ZPO). Es soll vermieden werden, dass Kleinsthypotheken eingetragen werden. Das Grundbuch soll dadurch von verwirrenden kleinen Eintragungen freigehalten werden.

Zinsen neben einer Hauptforderung von über 750,00 EUR sind eintragungsfähig. Sie sind jedoch so einzutragen, wie sie tituliert sind, sie dürfen nicht kapitalisiert werden (BGH MDR 2022, 331; OLG Rostock BeckRS 2022, 40665).

Stellen Zinsen, die der Gläubiger für einen bestimmten Zeitraum kapitalisiert hat, die Hauptforderung dar, muss auch insoweit der Betrag von 750,00 EUR überschritten werden, um eine Eintragung ins Grundbuch vornehmen zu können (LG Bonn RPfleger 1982, 75; OLG Düsseldorf FGPrax 2019, 101).

Bisherige Vollstreckungskosten darf und muss man hinzurechnen (BayObLG JurBüro 1982, 116).

Ist der Gläubiger im Besitz mehrerer Schuldtitel, darf der Gläubiger diese zusammenrechnen.

Was ist bezüglich titulierter Zinsen zu beachten?

Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Zinsen, die in einem Titel neben der Hauptforderung geltend gemacht wurden, gemeinsam mit dem Titel der 30-jährigen Verjährungsfrist unterliegen.

Zinsen, auch Grundschuld- oder Hypothekenzinsen, unterliegen lediglich der dreijährigen Verjährungsfrist (BGH NJW 2016, 2806 Tz 9 ff.; Kommentar BGB, Grüneberg, 84. Auflage 2025, § 195 Rd. Nr. 3).

Der Titel unterliegt gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 3 der 30-jährigen Verjährung, Zinsen jedoch der nur dreijährigen Verjährung.

Wie kann der Gläubiger einer Verjährung der Zinsen entgegentreten?

Will der Grundpfandgläubiger vermeiden, dass der Schuldner bei dinglichen Rechten wegen der Zinsen die Einrede der Verjährung erhebt, müsste der Gläubiger etwa alle drei Jahre seine Zinsansprüche kapitalisieren und klageweise oder per Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid titulieren. Bei Mahnbescheidsanträgen würde die Titulierung über Hauptforderungs-Katalognummer 46 erfolgen.

Betreibt der Gläubiger trotz der verjährten Zinsen nach Erhebung der Verjährungseinrede des Schuldners die Zwangsvollstreckung, was ihm ohne Weiteres möglich wäre, besteht auf Seiten des Schuldners ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Vollstreckungsabwehrklage (BGH Urteil 21.10.26, V ZR 230/15 Ziff. 24).

Langfristige Nachteile einer Grundbucheintragung für den Schuldner

Die Eintragung einer Zwangshypothek wirkt sich auf zukünftige Sicht für den Schuldner, was seine Kreditwürdigkeit anbelangt, negativ aus. Wird die Forderung nach Eintragung dieses Grundpfandrechtes beglichen und auf Seiten des Gläubigers anschließend eine Löschung im Grundbuch vorgenommen, ist die Eintragung gleichwohl dauerhaft sichtbar.

Hierzu folgendes:

Wird im Grundbuch die Löschung eines Rechts oder eines Vermerks vorgenommen, heißt dieses nicht wirklich, dass es „gelöscht“ im Sinne von unkenntlich machen oder unsichtbar machen gemeint ist. Die Löschung im Grundbuch erfolgt in der Praxis gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 und 2 GBV durch Unterstreichen. Die einmal erfolgte Eintragung wird also unterstrichen. Unterstrichen heißt nicht „besonders wichtig“, sondern „gelöscht“. Bei händisch geführten Grundbüchern erfolgte die Löschung durch Rötung, also rot unterstrichen = gelöscht. Bei maschinell/elektronisch geführten Grundbüchern wird die Rötung schwarz dargestellt (Demharter, Kommentar GBO, 28. Aufl., § 46 Rn. 13). Das heißt in der Praxis, dass eine einmal vorgenommene Eintragung für immer sichtbar bleibt (KG, 5.4.2022, 1 W 349/21, FMP Forderungsmanagement professionell 11/22, S. 183; OLG Düsseldorf, FGPrax 17, 100; OLG Köln FGPrax 15, 249; OLG Naumburg FGPrax 14, 54; OLG München NJOZ 14, 687; OLG Celle FGPrax 13, 146; BayObLG, NJW-RR, 475)!

Der vorgenannte Umstand sollte dem Schuldner u.U. vor der Eintragung klar gemacht werden. Ein vor dem Eintragungsersuchen an den Schuldner gerichtetes Schreiben könnte folgenden Inhalt haben:

Voraussetzungen für den Eintragungsantrag

Da es sich um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung handelt, müssen die förmlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung, nämlich Titel, Klausel, Zustellung grundsätzlich gegeben sein.

Aus welchen Titeln wird die Eintragung einer Zwangshypothek üblicherweise begehrt?

• Vollstreckungsbescheiden,

• Endurteilen,

• Versäumnisurteilen,

• Anerkenntnisurteilen,

• Kostenfestsetzungsbeschlüssen,

• Notariellen Urkunden,

• Notariellen Kostenberechnungen,

• Vergleichen,

• Vollstreckbaren Tabellenauszügen,

• Urteilen im Adhäsionsverfahren,

• Zwangsgeldbeschlüssen,

• Regelunterhaltsbeschlüssen,

um nur einige zu benennen.

Es muss auf alle Fälle ein Titel in vollstreckbarer Form vorliegen.

Der Eintragungsantrag

Der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist stets vom Gläubiger zu stellen. Der Schuldner muss schon oder noch als Eigentümer eingetragen sein. Es ist zu beachten, dass die Zwangshypothek lediglich eine Sicherungsmaßnahme ist. Sie zielt auf eine Fortführung der Vollstreckung durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung ab. Das Grundbuchamt prüft nach Stellung des Antrages die förmlichen Voraussetzungen.

Der Rang des einzutragenden Rechtes richtet sich nach dem Zeitpunkt des Eingangs des Antrags beim Grundbuchamt. Ist der Antrag fehlerhaft gestellt und wird der Fehler erst nachträglich behoben, ist dieses für den Rang unerheblich.

Das Grundbuchamt vermerkt von Amts wegen die Eintragung auf dem Titel. Dies soll vermeiden, dass der Gläubiger wegen derselben Forderung auf einem anderen Grundstück eine weitere Zwangshypothek eintragen lässt. Der Titelvermerk dient insoweit dem Schutze des Schuldners.

Bei einer etwaigen anschließenden Zwangsversteigerung mit dem Rang der Hypothek ist kein besonderer Duldungstitel mehr erforderlich (§ 867 Abs. 3 ZPO; Anders/Gehle, ZPO-Kommentar, 82. Aufl. 2024, § 867 Rn. 18; Thomas/Putzo, ZPO-Kommentar, 45. Aufl. 2024, § 867 Rn. 18).

Verfügt der Schuldner über mehrere Grundstücke und will der Gläubiger mehrere Grundstücke belasten, muss er die Forderung auf diese Grundstücke genau verteilen (BGH NJW 1991, 2022). Die Größe der Teile bestimmt der Gläubiger selbst (§ 867 Abs. 2 S. 2 ZPO)

Der Eintragungsantrag ist an keine Form gebunden und könnte lauten:

Eine Rücknahme des Antrages vor Eintragung im Grundbuch ist durch den Gläubiger möglich, nach Eintragung ist dieses nicht mehr möglich (KG Berlin, Rpfleger 2014, 253).

Mit der Eintragung ins Grundbuch erlangt der Gläubiger ein dingliches Pfandrecht an dem Grundstück des Schuldners.

Fortsetzung nach Eintragung

Eine eingetragene Sicherungshypothek führt noch nicht zur Befriedigung des Gläubigers. Dieser könnte sich aber nunmehr mit folgendem Schreiben an den Schuldner wenden:

Wie lange bleibt eine eingetragene Zwangshypothek im Grundbuch stehen?

Eine Zwangshypothek bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis sie gelöscht wird –

• entweder durch Erfüllung, also Bezahlung der Forderung und Erteilung der Löschungsbewilligung durch den Grundpfandgläubiger,

• oder durch gerichtliche Entscheidung, nämlich etwa dann, wenn die Forderung nicht mehr besteht und der Gläubiger die Löschung verweigert.

Sie erlischt nicht automatisch, auch dann nicht, wenn die Forderung verjährt ist. Sie bleibt im Grundbuch dauerhaft bestehen, bis jemand aktiv ihre Löschung veranlasst.

Eine gesicherte Forderung verjährt in der Regel nach 30 Jahren, wenn sie titulierter Art ist. Sie bleibt im Grundbuch auch bestehen, der Gläubiger kann sie jedoch nach Ablauf der Verjährungsfrist bei entsprechender Einrede nicht mehr erfolgreich durchsetzen.

Bedeutung der Zwangshypothek im Falle einer Insolvenz des Schuldners

Wird über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet, so ist die Eröffnung gemäß § 32 Abs. 1 InsO in das Grundbuch einzutragen. Die Eintragung verhindert den gutgläubigen Erwerb Dritter. Außerdem bewirkt die Eintragung eine Grundbuchsperre, infolge derer Verfügungen des Schuldners unabhängig von ihrer Vornahme nicht mehr zur Eintragung führen können (Hess/Weis/Wienberg, InsO. §§ 32, 33 Rn 27 f.).

Grundsätzlich nimmt der Insolvenzverwalter gemäß § 159 InsO eine Verwertung der Insolvenzmasse vor. Grundstücke werden demnach durch freihändigen Verkauf oder durch Zwangsverwaltung bzw. Zwangsversteigerung verwertet.

Der Insolvenzverwalter kann jedoch einzelne Vermögensgegenstände freigegeben und aus dem Insolvenzbeschlag entlassen werden, wenn dies im Interesse der Insolvenzmasse liegt. Dieses ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Gegenstand nicht veräußerbar oder über den Realisierungswert hinaus mit Drittrechten belastet ist. Auch die Freigabe eines Grundstücks ist möglich (BGH NZI 2006, 293 f.).

Durch die Freigabe gelangt ein zur Insolvenzmasse zählender Vermögensgegenstand in das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners zurück. Der Schuldner erlangt mit dem Zugang der Freigabeerklärung die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurück, die gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter übergegangen war.

Welche Bedeutung hat die Freigabe für eine eingetragene Zwangshypothek?

Gläubiger, die ein Sicherungsrecht an unbeweglichen Gegenständen haben, sind gemäß § 49 InsO zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.

Was heißt dieses in der Praxis?

Wird ein Grundstück vom Insolvenzverwalter aus der Masse freigegeben ist es keineswegs so, dass dem Schuldner das Grundstück geschenkt wird. Er muss die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger nach wie vor bedienen, da diese stets die Möglichkeit haben, aus dem Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung zu betreiben. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass die Verbindlichkeiten bei den Grundpfandgläubigern auch nach Erteilung der Restschuldbefreiung gemäß § 300 InsO durch den Schuldner bedient werden müssen, da die Gläubiger jederzeit aus dem Absonderungsrecht versteigerungsberechtigt sind.

Nach Erteilung der Restschuldbefreiung kann die den Belastungen zugrunde liegende persönliche Schuld (also Vollstreckung aus dem Titel) zwar nicht mehr gegen den Insolvenzschuldner geltend gemacht werden, der Gesetzgeber hat eingetragenen Grundpfandgläubigern jedoch ein Sonderrecht eingeräumt.

Der Schuldner hat darüber hinaus nach erteilter Restschuldbefreiung auch kein Recht auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, wenn das Grundpfandrecht vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragen wurde. Der BGH entschied hierzu wie folgt:

„Die Restschuldbefreiung begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich einer vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragenen Sicherungshypothek (BGH, Urteil 10.12.20, IX ZR 24/20)“

Fazit:

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Eintragung einer Zwangshypothek eine nicht unbeachtliche Vollstreckungsmöglichkeit darstellt.