Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung – Teil II

Dieser Beitrag setzt das umfassende Thema zur Zwangsversteigerung aus dem Infobrief 5/2022 fort.

Beschlagnahme

Über den Antrag (siehe IB 5/2022) auf Zwangsversteigerung entscheidet das Vollstreckungsgericht. Der Beschluss, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Diese Beschlagnahme umfasst auch land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks. Ziel des Verfahrens ist stets die Befriedigung des Gläubigers.

Die Beschlagnahme hat wiederum die Wirkung eines Verfügungsverbotes. Die betreibenden Gläubiger werden gegen Verfügungen des Schuldners über das Grundstück und die mithaftenden Gegenstände geschützt.

Zubehör, welches unter Eigentumsvorbehalt geliefert wurde, ist allerdings von der Beschlagnahme ausgenommen.

Befindet sich auf dem zu versteigernden Grundstück auch eine Photovoltaikanlage, erfasst die Beschlagnahme neben dem Grundstück auch diese als wesentlichen Bestandteil.

Wann wird die Beschlagnahme wirksam?

Die Beschlagnahme wird wirksam

a) durch die Zustellung des Beschlusses, mit welchem die Zwangsversteigerung angeordnet wird, und

b) mit dem Ersuchen an das Grundbuchamt um Eintragung des Versteigerungsvermerks.

Stichwort Zustellungen:

Alle Zustellungen im gesamten Zwangsversteigerungsverfahren erfolgen von Amts wegen (§ 3 ZVG). Hierfür ist der Urkundsbeamte nach pflichtgemäßem Ermessen eigenverantwortlich zuständig.

Die Zustellung von Amts wegen kann demnach erfolgen

• durch die Post gemäß § 168 ZPO (das ist der Regelfall) oder

• durch einen Justizbediensteten, wenn der Schuldner z.B. nebenan oder gegenüber des Gerichts wohnt oder die Zustellung außerhalb der Zustellungszeiten der Post vorgenommen werden, oder

• durch Aushändigung an der Amtsstelle, wenn z.B. der schlecht erreichbare Schuldner zufällig bei Gericht als Zeuge vernommen wird, durch Übergabe (§ 173 ZPO) oder

• z.B. an einen Anwalt, einen Notar, einen Gerichtsvollzieher durch Empfangsbekenntnis (§ 174 ZPO) oder

• durch Einschreiben mit Rückschein (§ 175 ZPO); hier genügt zum Nachweis der Zustellung der Rückschein oder

• durch öffentliche Zustellung (§ 185 ZPO), wenn der Aufenthaltsort des Schuldners unbekannt und eine Zustellung an den Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich ist oder eine Zustellung im Ausland nicht möglich ist oder keinen Erfolg verspricht.

Rangordnung der Rechte

Eine besondere Bedeutung gehört dem § 10 ZVG, der an dieser Stelle erläutert werden soll. Er behandelt die Rangordnung der Rechte in erschöpfender Aufzählung, wer aus welchem Recht Befriedigung erlangt.

Der Gesetzestext, der anschließend in seinen wesentlichen Teilen erklärt wird, lautet:

§ 10 ZVG (Rangordnung der Rechte)

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1. der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlage fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;

1a. im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;

2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74a Abs.  5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet.

3. die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 466) bleiben unberührt;

4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;

5. der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer er vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;

6. die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;

7. die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;

8. die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

Erklärungen zu Rangklasse 1

Diese Vorschrift bevorrechtigt den betreibenden Gläubiger auf Ersatz von Ausgaben, die der Erhaltung oder sogar Verbesserung des Grundstücks dienen. Ultimo des Vorrechts ist der Tag des Zuschlags. Außerdem gilt diese Regelung nur, wenn die Ausgaben nicht aus dem Nutzen des Grundstücks befriedbar sind.

Auch gehören zu Rangklasse 1 notwendige Kosten der Erhaltung und Verbesserung (z.B. Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster) des Grundstücks.

Das Vorrecht der Rangklasse 1 erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der erfolgten Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren vor der Beschlagnahme.

Erklärungen zu Rangklasse 2

Hier handelt es sich um wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche. Es sind Beiträge und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Fahrstuhl, Treppenhaus, gemeinschaftlicher Keller) oder des Sondereigentums (die Wohnung selbst), einschließlich Vorschüsse oder Rückstellungen.

Kosten können diesbezüglich z.B. sein:

• Kosten der Heizung

• Wasserversorgung

• Strom für gemeinschaftliche Anlagen

• Kosten des Schornsteinfegers

• Hausmeisterkosten

• Müllabfuhrgebühren

• Straßenreinigungskosten

• Anliegerbeiträge

• Kosten der Kontoführung

Erklärungen zu Rangklasse 3

Hierzu gehören öffentliche Lasten des Grundstücks wie z.B.

• Grundsteuern

• Erschließungskosten (das sind Kosten der Planung, Herstellung, Pflasterung, Beleuchtung, Kanalisation, öffentliche Wege, Straßen und Plätze)

• Deichlasten

• Schornsteinfegergebühren

• Beiträge für Wasser- und Bodenverbände

Erklärungen zu Rangklasse 4

Diese Rangklasse ist für die Zwangsvollstreckung in der Praxis ganz besonders wichtig und interessant. Es handelt sich hier um die Ansprüche aus dinglichen Rechten, also Rechten, die im Grundbuch eingetragen sind.

Zu der Rangklasse 4 gehören Ansprüche aus:

• Zwangshypotheken (§ 1184 BGB)

• Grundschulden (§ 1191 BGB)

• Rentenschulden (§ 1199 BGB)

• Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB)

• Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB)

• Reallasten (§ 1105 BGB)

• Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG)

• Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB)

• Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG)

• Dauerwohnrechte und Dauernutzungsrechte (§ 31 WEG)

Ansprüche aus wiederkehrenden Leistungen wie z.B. Zinsen, Rentenleistungen werden in dieser Rangklasse nur mit den laufenden und zwei Jahre zurückliegenden Leistungen berücksichtigt. Ältere Rückstände fallen in die Rangklasse 8.

Erklärungen zu Rangklasse 5

Hier handelt es sich um die Ansprüche der betreibenden Gläubiger. Unter betreibende Gläubiger sind die Gläubiger zu verstehen,

• die die Anordnung der Zwangsversteigerung herbeigeführt haben oder

• die Gläubiger, die der Zwangsversteigerung beigetreten sind.

Unerheblich ist hier, ob der betreibende Gläubiger aus einem dinglichen (also eingetragenen) Recht oder einem persönlichen Anspruch (also der Gläubiger, der einen Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat, ohne im Grundbuch z.B. durch eine Zwangshypothek gesichert zu sein) vollstreckt.

Erklärungen zu Rangklasse 6

Hierzu gehören die Ansprüche, die nach dem betreibenden Gläubiger entstanden sind. In diese Rangklasse gehören nur die Ansprüche der Rangklasse 4, soweit sie dem betreibenden Gläubiger in irgendeiner Form unwirksam geworden sind (z.B. Grundbucheintragung trotz fehlender Genehmigung oder Eintragung eines Rechts, obwohl bereits die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgte).

Diese Rangklasse kommt nach hiesiger Meinung in der Praxis selten vor.

Erklärungen zu Rangklasse 7

Sie beinhaltet Ansprüche der 3. Klasse (öffentliche Grundstückslasten), bei Einmalleistungen, wenn sie älter als zwei Jahre oder von wiederkehrenden Leistungen, wenn sie älter als zwei Jahre sind.

Erklärungen zu Rangklasse 8

Hierzu gehören die Ansprüche der 4. Klasse (Ansprüche aus dinglichen Rechten), wenn die Rückstände von wiederkehrenden Leistungen älter als zwei Jahre sind.

Anordnung der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung darf nur angeordnet werden,

• wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen oder

• wenn er Erbe des eingetragenen Eigentümers ist.

Sobald die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt ist, wird das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerkes ersucht (§ 19 ZVG).

Mit dem Anordnungsbeschluss gilt das Grundstück zugunsten des Gläubigers als beschlagnahmt.

Die Beschlagnahme bewirkt kein Pfandrecht, sondern nur ein Vorzugsrecht für die Befriedigung aus dem Grundstück und an den mithaftenden Gegenständen.

Mit der Beschlagnahme verliert der Schuldner jegliches Verfügungsrecht, sowohl über das Grundstück als auch über die mithaftenden Gegenstände auf dem Grundstück. Darunter fallen auch Photovoltaikanlagen, die als wesentliche Bestandteile oder als Zubehör gelten.

Wurden jedoch Gegenstände, die sich auf dem Grundstück befinden, unter Eigentumsvorbehalt geliefert, erfolgt, wie bereits oben ausgeführt, insoweit keine Beschlagnahme.

Formelle Wirksamkeit erlangt die Beschlagnahme durch Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner aber auch mit dem Eintragungsersuchen des Zwangsversteigerungsvermerks an das Grundbuchamt.

Tritt ein weiterer Gläubiger bei, so findet eine weitere Eintragung im Grundbuch nicht statt.

Voraussetzungen für den Beitritt sind:

• gleicher Vollstreckungsgegenstand

• gleiches Verfahren

• ein Antrag des Beitretenden

• allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)

Die Rechte eines beigetretenen Gläubigers sind die eines betreibenden Gläubiger gleich.

Feststellung des Verkehrswertes

Der Feststellung des Verkehrswertes kommt in der Praxis des Versteigerungsverfahrens eine erhebliche Bedeutung zu.

Unter dem Begriff Verkehrswert wird der Wert des Grundstückes und der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, verstanden, der bei einem freihändigen Verkauf im Zeitpunkt der Feststellung zu erzielen wäre. Auch die Versicherungssumme kann hier maßgeblich sein.

Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG wird der Wert des Grundstücks durch das Vollstreckungsgericht notfalls nach Anhörung von amtlich vereidigten und zugelassenen Sachverständigen festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände ist nach § 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG frei zu schätzen.

Da die Bewertung durch das Vollstreckungsgericht nicht erzwungen werden kann, ist das Objekt bei Zugangsverweigerung durch den Schuldner aufgrund seiner Äußerlichkeit und evtl. amtlicher Unterlagen zu schätzen. In diesem Fall hat der Schuldner allerdings seine Beschwerdeberechtigung gegen die Wertfestsetzung verloren.

Wertfestsetzung

Das Gericht hat den Verkehrswert durch Beschluss festzusetzen. Zuvor muss den Beteiligten rechtliches Gehör gewährt werden.

Die Wertfestsetzung erfolgt für das Verfahren insgesamt, nicht bezüglich jedes einzelnen Gläubigers gesondert. Der festzusetzende Wert ist im Versteigerungstermin bekannt zu machen.

Zurücknahme

Wird ein Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung zurückgenommen, so geschieht die Aufhebung durch Beschluss.

Gegen den Aufhebungsbeschluss ist die sofortige Beschwerde gemäß § 793 ZPO gegeben.

Auch der Gläubiger hat die Möglichkeit, den Antrag zurückzunehmen (§ 30 ZVG). Der Einstellungsbeschluss ergeht sodann von Amts wegen und lautet auf die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung.

Eine einstweilige Einstellung kommt in Betracht, wenn der Schuldner Möglichkeiten zur Realisierung der Forderung findet, wie z.B. angemessene Ratenzahlungen.

Der Einstellungsantrag durch den Gläubiger könnte wie folgt lauten: