Beitrag

Grundbuchvollstreckung bei Grundschulden und Hypotheken

I.

Beschränkungen und Verfügungsbeschränkungen in Abt. II des Grundbuchs

Rückauflassungsvormerkung

Während die Auflassungsvormerkung eine Sicherung zugunsten des Käufers darstellt, ist die Rückauflassungsvormerkung eine Sicherung zugunsten des Verkäufers. Bei Verträgen mit der Stadt oder mit der Gemeinde, insbesondere bei Baugrundstücken, wird in den Kaufverträgen in der Regel eine Rückauflassungsvormerkung mit beurkundet. Damit soll sichergestellt werden, dass ein Neubaugebiet gleichmäßig wächst. Wird das Grundstück z.B. nicht innerhalb der nächsten zwei oder drei Jahre bebaut, so muss es an den Verkäufer zurückübertragen werden.

Rückauflassungsvormerkungen sind aber nicht nur in Kaufverträgen mit der Stadt oder Gemeinde enthalten. Man lässt sie sinnvollerweise auch dann eintragen, wenn z.B. Eltern ihren Grundbesitz auf die Kinder übertragen.

Die Formulierung im Übertragungsvertrag lautet oftmals sinngemäß:

Für den Fall, dass z.B. das Kind alkohol- oder drogenabhängig, spielsüchtig, ein Scheidungsantrag eingereicht, ein Insolvenzantrag oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ergriffen werden, muss das Grundstück wieder zurückübertragen werden.

Achtung:

Bei einer solchen Eintragung im Grundbuch des Schuldners sollten Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück gut überlegt sein, da diese in der Regel ins Leere gehen.

Widerspruch

Ist ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, handelt es sich gemäß § 899 BGB um einen Hinweis auf eine Unrichtigkeit im Grundbuch. Da das Grundbuch gemäß § 892 BGB öffentlichen Glauben genießt, dass also alles, was im Grundbuch steht, stimmt, wird durch Eintragung eines Widerspruchs auf eine Unrichtigkeit hingewiesen. Der Widerspruch schützt bei unrichtigem Grundbuch vor dem Rechtsverlust durch gutgläubigen Erwerb.

Insolvenzvermerk

Gemäß § 32 InsO ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens in das Grundbuch einzutragen. Die Eintragung verhindert den gutgläubigen Erwerb Dritter. Ferner bewirkt sie eine Grundbuchsperre, infolge derer Verfügungen des Schuldners nicht mehr zu einer Eintragung führen können. Verfügungen des Schuldners sind gemäß § 81 InsO absolut unwirksam.

Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsvermerk

Das Eintragen von Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsvermerk soll verhindern, dass der Schuldner noch irgendwelche Verfügungen bezüglich seines Grundbesitzes vornimmt, die die Zwangsverwaltungs- oder Versteigerungsinteressen oder die Erwerbsinteressen in irgendeiner Form beeinträchtigen.

Testamentsvollstreckervermerk

Der Testamentsvollstrecker ist in der Regel eine vertraute Person des Testators und wird im Testament oder im Erbvertrag bestimmt. Er regelt die Testamentsverfügungen.

Der Testamentsvollstreckervermerk stellt für den Erben eine Grundbuchsperre dar, so dass der Erbe über das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Testamentsvollstreckers verfügen kann.

II.

Eintragungen in Abt. III

Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden

Der Unterschied zwischen der Grundschuld und der Hypothek liegt in der Akzessorität, also der Forderungsabhängigkeit.

Die Hypothek ist stets mit einer Forderung verknüpft.

Die Grundschuld ist eine nicht forderungsgebundene Belastung eines Grundstücks in der Form, dass eine Geldleistung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Diese Befriedigung des eingetragenen Rechts dient nicht der Befriedigung einer Forderung. In der Praxis sichert sie aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung eine Forderung aus einem Darlehen. Die Grundschuld verpflichtet den Eigentümer nicht zur Zahlung einer Geldsumme, sondern er muss die eventuelle Zwangsvollstreckung in sein Grundstück dulden.

Die rechtsgeschäftliche Bestellung einer Grundschuld setzt gemäß § 873 BGB voraus, dass sich der Eigentümer und z.B. das Bankinstitut über die Bestellung einer Grundschuld einigen. Notwendiger Inhalt der Einigung ist gemäß § 1191 BGB, dass beide Parteien darüber einig sind, dass eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Darüber hinaus können auch der Zinssatz und Nebenleistungen vereinbart werden.

Beispiel:

Bei einem Grundstückserwerb erfolgt die Finanzierung durch die Bank. Erwerber und Bank einigen sich als Sicherheit auf die Eintragung einer Grundschuld.

Zahlt der Eigentümer durch seinen monatlichen Abtrag auf die Grundschuld, geht die Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld auf ihn über.

Manche Eigentümer – aber auch Schuldner – lassen, um den vollstreckungsmäßigen Zugriff auf das Grundstück zu erschweren, Grundschulden für sich selbst eintragen. Redliche Eigentümer tun dies aber auch, um z.B. einem Kreditinstitut auf schnellstem Wege später einen guten, also niedrigen Rang, anbieten zu können.

Gemäß § 1196 Abs. 1 BGB ist das Bestellen einer Grundschuld für sich selbst auch deshalb möglich, weil der Grundschuld keine Forderung zugrunde liegen muss.

Eigentümergrundschulden entstehen auch aus abgezahlten Hypotheken. Der bezahlte Teil einer Hypothek wandelt sich stets in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Praxishinweis:

Grundpfandrechte sind, wenn sie dem Eigentümer zustehen, pfändbar.

Man unterscheidet zwischen Buch- und Briefrechten.

Bei Buchrechten erfolgt die Pfändung durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss und anschließender Eintragung in das Grundbuch, bei Briefrechten ebenfalls durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss und Briefübergabe.

Häufig kommt es bei Briefrechten vor, dass der Brief verlorengegangen ist. In diesem Fall ist die Durchführung eines Aufgebotsverfahrens erforderlich (§ 1162 BGB). In der Regel erfolgt die Veröffentlichung im Bundesanzeiger für sechs Monate. Das Aufgebotsverfahren, welches die verlorengegangene Urkunde für kraftlos erklärt, endet gemäß § 478 FamFG mit einem Ausschließungsbeschluss, der sodann die verlorengegangene Urkunde ersetzt.

III.

Vollstreckungstipps

1. Grundschuld

Wie lautet der Antrag auf Pfändung einer Eigentümer-Buchgrundschuld, wenn der Schuldner diese als Platzhalter für sich selbst im Grundbuch hat eintragen lassen?

Schritt 1

Gepfändet wird unter Buchstabe „G“ des Antrags auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses:

Beispiel:

Wegen der aus der Forderungsaufstellung ersichtlichen Forderung sowie wegen der Grundbucheintragungskosten wird die angeblich für den Schuldner im Grundbuch des Amtsgerichts … Blatt …. in Abteilung III unter Nr. …. eingetragene Eigentümergrundschuld ohne Brief zuzüglich Zinsen seit dem … (Datum) und sonstigen Nebenleistungen gepfändet.

Dem Schuldner wird geboten, sich jeder Verfügung über die gepfändete Eigentümergrundschuld, insbesondere der Einziehung und Übertragung zu enthalten.

Zugleich wird die gepfändete Eigentümergrundschuld dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen.

Schritt 2

Nach der Pfändung muss eine Übersendung an das Grundbuchamt erfolgen, damit die Pfändung ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Antrag könnte wie folgt lauten:

Beispiel: Antrag Grundbucheintrag

An das

Amtsgericht

-Grundbuchamt-

In der Zwangsvollstreckungssache … gegen …

überreichen wir eine Ausfertigung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des Amtsgerichts … vom … Aktenzeichen … und beantragen, namens und im Auftrag des Gläubigers, die Pfändung ins Grundbuch einzutragen.

Ist der Schuldner nicht als Inhaber der Grundschuld im Grundbuch eingetragen, könnte der Antrag unter „G“ im Antrag auf Erlass des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses lauten:

Beispiel:

Wegen der sich aus der Forderungsaufstellung ersichtlichen Forderung sowie wegen der Eintragungskosten wird gepfändet:

Die angebliche Eigentümergrundschuld bzw. Eigentümerhypothek des Schuldners zuzüglich Zinsen seit dem … (Datum) sowie sonstige Nebenleistungen, die aus der Buchhypothek entstanden ist, die im Grundbuch von … Blatt … in Abteilung III unter Nr. … eingetragen ist.

Der angebliche Anspruch des Schuldners auf Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich der Umschreibung der genannten Hypothek in ein Eigentümerpfandrecht.

Dem Schuldner wird geboten, sich jedweder Verfügung über die gepfändete Eigentümergrundschuld und den gepfändeten Anspruch insbesondere der Übertragung und Einziehung zu enthalten. Zugleich werden die gepfändete Eigentümergrundschuld bzw. Eigentümerhypothek und der gepfändete Berichtigungsanspruch dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen.

Auch hier wird die Pfändung und Überweisung des Grundbuchberichtigungsanspruchs mit der Zustellung wirksam. Die Pfändung selbst wird mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

2. Hypothek und Sicherungshypothek

Die Hypothek ist gemäß §§ 1113 ff. BGB die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke mit dem Inhalt, dass eine Geldsumme zur Befriedigung einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist.

Da die Hypothek eine Forderung sichert, handelt es sich um ein akzessorisches Grundpfandrecht.

Wie bereits bei der Grundschuld ausgeführt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um.

Vollstreckungsmäßig sehr viel interessanter ist die Sicherungshypothek.

Ist eine Vollstreckung in das bewegliche Vermögen nicht oder nur unzureichend möglich und der Schuldner Grundeigentümer, sollte möglichst zügig an die Eintragung einer Sicherungshypothek gedacht werden.

Woher weiß der Gläubiger, ob der Schuldner Grundeigentümer ist?

  • Schriftliche Anfrage an das Grundbuchamt (siehe Infobrief Ausgabe 3/22, Seite 6)

    • Nachteil: lediglich am Wohnort des Schuldners kann angefragt werden; dadurch kann in der Regel nicht in Erfahrung gebracht werden, ob noch weitere auswärts befindliche Grundstücke vorhanden sind;

  • Mitteilung durch den Gläubiger;

  • Abgabe der Vermögensauskunft;

  • Auskunftei.

Die Eintragung einer Sicherungshypothek führt erst einmal nicht zur Verwertung sondern sichert die Forderung. Deshalb das Wort „Sicherungshypothek“ oder auch Zwangshypothek, wobei auch die Formulierung Zwangssicherungshypothek möglich ist.

Durch eine zügige Eintragung eines solchen Rechts sichert der Gläubiger sich allerdings die Rangstelle. Je niedriger die Rangstelle, umso höher die Wahrscheinlichkeit einer Forderungsrealisierung im Versteigerungsfall.

Hinweis: Voraussetzung zur Eintragung

Hauptforderung und Kosten, jedoch ohne Zinsen, müssen den Betrag von 750,00 EUR übersteigen (§ 866 Abs. 3 ZPO).

Bei Vorhandensein mehrerer Grundstücke im Bestandsverzeichnis derselben Blatt-Nr., muss die Forderung auf die einzelnen Grundstücke aufgeteilt werden. Bei Vermeidung von Zwischenverfügungen ist sehr sauber zu formulieren!

Zu richten ist der Antrag an das Amtsgericht, Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Der Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek könnte wie folgt lauten:

Beispiel:

An das

Amtsgericht

-Grundbuchamt-

Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek

In Sachen des …

-Gläubiger-

gegen …

-Schuldner-

beantragen wir namens und in Vollmacht des Gläubigers wegen der sich aus der beigefügten Forderungsaufstellung ergebenden Forderung auf dem Grundstück des Schuldners Grundbuch von … Blatt … die Eintragung einer Sicherungshypothek.

Nach erfolgter Eintragung wird die Erteilung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges beantragt.

Rechtsanwalt

Mit der erfolgten Eintragung ist die Forderung des Mandanten erstmal dinglich gesichert.

Welche Vorteile hat das eingetragene Recht für den Gläubiger?

a) Der Schuldner kann nicht, ohne den Gläubiger zu übergehen, veräußern.

Er benötigt die Löschungsbewilligung, die der Gläubiger selbstverständlich erst nach Ausgleich der Forderung erteilen wird. Mitunter sind Akten schon mehrere Jahre abgelegt. Irgendwann meldet sich eine Anwaltskanzlei oder ein Notariat und bittet um Hergabe der Löschungsbewilligung, die dann bestenfalls zu treuen Händen erteilt wird mit der Auflage, darüber nur zu verfügen, wenn ein Ausgleich der Forderung sichergestellt ist.

b) Dem Schuldner kann die Durchführung der Zwangsversteigerung in Aussicht gestellt werden, wenn nicht gezahlt wird.

c) Ein eingetragenes Recht stellt ein Absonderungsrecht im Falle eines Insolvenzverfahrens dar.

Wird das Grundstück z.B. aus der Masse freigegeben und erlangt der Schuldner die Restschuldbefreiung, hat er gleichwohl keinen Anspruch auf Löschung dieses Rechts (BGH 10.12.20, IX ZR 24/20, VE 5/21, S. 80).

d) Seitens des Gläubigers kann versucht werden, bei eingetragenen Vorgläubigern über die Zahlung der sogenannten „Lästigkeitsprämie“ einen Forderungsausgleich zu erreichen.

Die „Lästigkeitsprämie“ ist ein offizieller, aber relativ geheim gehaltener Begriff. Sie könnte durch einen Vorgläubiger gezahlt werden, wenn ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger mit einer Forderung z.B. von lediglich 800,00 EUR durch die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens für eingetragene Vorgläubiger unter Umständen für einen erheblichen Forderungsausfall sorgt. Es handelt sich um eine freiwillige Zahlung zur Abwendung größeren Schadens.

3. Rentenschuld

Die Rentenschuld ist eine Unterart der Grundschuld, mit der Besonderheit, dass zu festgelegten regelmäßigen Zeitpunkten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Rentenschuld hat eine Ablösesumme. Das heißt, dass der Eigentümer das Recht in einer Summe ablösen kann, andererseits der Gläubiger kein Kündigungsrecht hat.

Beispiel:

A kauft von B ein Grundstück und der Verkäufer gestattet A, den vereinbarten Kaufpreis von 100.000,00 EUR ohne Einbindung eines Bankinstituts ratenweise direkt bei B abzahlen zu dürfen. Vereinbart ist eine Laufzeit von zehn Jahren. Nach nur sieben Monaten gewinnt A im Lotto. Da A ein Ablösungsrecht hat, löst er das bestehende Darlehen komplett ab.

Rentenschulden kommen in der Praxis jedoch sehr selten vor.

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