I. Der Fall
Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Ersetzung eines Beschusses. Die Wohnung des Klägers hat einen schwellenlosen Zugang über ein Stahlpodest. Da die dortige Tür, die abschließbar war, erneuerungsbedürftig war, beschloss die Eigentümerversammlung vom 31.1.2017 drei Angebote für ihre Erneuerung einzuholen. Der Verwalter setzte den Beschluss durch Einbau einer Terrassentür mit einer 10 cm hohen Schwelle um, die nicht von außen abgeschlossen werden konnte. Mit seiner 2018 erhobenen Klage begehrte der Kläger die Ersetzung eines Beschlusses, wonach der Verwalter unter drei Vergleichsangeboten über eine abschließbar Außen – /Terrassentür eines auszuwählen, hilfsweise die eingebaute Tür durch eine solche zu ersetzen, die in ihren Maßen und Sicherheitsstandards der vorhandenen entspricht. Nach Aufhebung und Zurückverweisung in einem ersten Revisionsverfahren blieb die Klage in der Berufungsinstanz ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer
Da Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg. Zunächst besteht für die vor dem 1.12.2020 erhobene Klage die Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer fort, da gemäß § 48 Abs. 5 WEG altes Recht anzuwenden ist. Der Hauptantrag ist allerdings unbegründet. Denn die Eigentümerversammlung vom 31.1.2017 hat bei objektiver Auslegung der dort vorgesehenen „Erneuerung“ bereits beschlossen, die Tür zur Einheit des Klägers in der Weise zu erneuern, dass drei Angebote über eine abschließbare Tür einzuholen sind, die in ihrer Optik der vorhandenen entspricht. Eine Beschlussersetzung ist nach altem und neuen Recht indessen ausgeschlossen, wenn die verlangte Maßnahme bereits Gegenstand einer positiven Beschlussfassung ist. Allerdings hat der Verwalter diesen Beschluss nicht ordnungsgemäß umgesetzt. Hierfür ist nach neuem Recht, das mangels anderslautender Übergangsregelung auch in Altfällen anzuwenden ist, nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zuständig. Denn ihr obliegt im Innen- und Außenverhältnis alleine die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Deshalb wird ihr auch pflichtwidriges Verwalten des Verwalters zugerechnet. Auf eine Durchführung des Beschlusses vom 31.1.2017 ist der Hauptantrag des Klägers indessen nicht gerichtet. Hingegen ist der Hilfsantrag nach seinem Rechtsschutzziel dahingehend zu verstehen, Klarheit über den Inhalt des Beschlusses vom 31.1.2017 zu erlangen und daher die Feststellung zu erreichen, dass danach eine ebenerdige, von außen abschließbare Tür eingebaut werden soll.
Beschlussersetzungsklage
Diese Beschlussersetzungsklage ist ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig, da erkennbar keine Mehrheit in der Eigentümerversammlung hierfür zu erreichen wäre. Die Klage ist auch begründet. Zunächst bestehen gegen Beschlüsse mit lediglich deklaratorischem Charakter keine Bedenken, wenn sie klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. Es besteht auch ein Bedürfnis für eine solche Klarstellung. Denn dieser Beschluss entspricht der Rechtslage, über die indessen Zweifel bestehen.
III. Der Praxistipp
Die im Leitsatz ausgesprochene Pflicht der GdWE zur Durchführung von Beschlüssen entspricht der Rechtslage nach dem WEMoG. Offen bleibt, ob Unklarheiten früherer Beschlüsse nunmehr stets durch eine Beschlussersetzungsklage zu klären sind. Bislang hielt man eine Feststellungsklage für die richtige Vorgehensweise. In beiden Fällen handelt es sich indessen um einen Rechtsbehelf, für den die Fristen des § 45 WEG nicht gelten.
