I. Der Fall
Die Parteien, die Vermieterin von Wohnraum und eine Inkassodienstleisterin, streiten um Auskünfte und die Rückzahlung von Miete. Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 20.7.2017 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 63,43 EUR auf 674,08 EUR, was 8,68 EUR/qm entspricht, von ihren Mietern. Dem stimmten diese am 6.9.2017 zu. Am 13.12.2017 traten die Mieter ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der so genannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab. Diese begehrt Auskünfte, die Rückzahlung von Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus abgetretenem Recht auf die begehrten Auskünfte, die Rückzahlung von Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
§§ 556d. ff. BGB gelten nicht für nachträgliche, einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhungen
Denn die Regelungen der §§ 556d. ff. BGB gelten nicht für nachträgliche, einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhungen. Die Parteien haben nämlich nicht nur einen Erhöhungsbetrag vereinbart, sondern einen neuen Gesamtbetrag. Eine Aufspaltung in zwei Teile, eine Vereinbarung der Erhöhung und die Bestätigung der bisherigen Miete, würde einen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich zersplittern. Auf nachträgliche Vereinbarungen sind die §§ 556d ff. BGB indessen nicht anwendbar. Dies ergibt sich schon aus den amtlichen Überschriften des Kapitels 1, Unterkapitel 1a und des § 556d BGB, die sich auf die „Miethöhe bei Mietbeginn“ beziehen. Hierbei handelt es sich zudem um den ausdrücklich geäußerten Willen des Gesetzgebers (BT-Drucks 18/3121, S. 16). Eine Ausdehnung des Anwendungsbereiches widerspräche auch dem Sinn der §§ 556d ff. BGB; Denn anders als zu Beginn des Mietverhältnisses, kann der Mieter eine nachträgliche Mieterhöhung ablehnen, ohne den Verlust seiner Wohnung befürchten zu müssen.
III. Der Praxistipp
Der Mieter muss nach dieser Entscheidung nicht nur eine u.U. moderate Mieterhöhung, sondern auch die Ausgangsmiete prüfen. Anderenfalls verliert er auch insoweit seine Rechte aus §§ 556d ff. BGB.
