I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Zahlung von Betriebskosten. Nach dem Mietvertrag hatten die Mieter die Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) und „neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften“ zu tragen. Die Vermieterin legte in der Folge die Kosten der Mülltrennung durch einen externen Dienstleister („Behältermanagement“) und der Installation von Rauchwarnmeldern auf die Mieter um. Die Mieter, die dieser Umlage widersprachen, verlangen die Rückzahlung der von der Vermieterin eingezogenen Kosten für das Behältermanagement und die Installation von Rauchwarnmeldern. Die Klage hatte in der Berufungsinstanz nur hinsichtlich der Miete für die Rauchwarnmelder Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter.
II. Die Entscheidung
Kosten der Müllbeseitigung umfassen die Kosten des Behältermanagements
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die wirksam umgelegten Kosten der Müllbeseitigung umfassen die Kosten des Behältermanagements. Denn sie entstehen durch die Mietnutzung des Grundstücks und gehören nicht zu den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten. Dem steht nicht entgegen, dass sie durch fehlerhafte Mülltrennung seitens anderer Mieter verursacht werden. Dies hebt den erforderlichen Bezug der Kosten zur Mietsache nicht auf. Zudem ist § 2 Nr. 8 BetrKV, worauf der Mietvertrag ausdrücklich Bezug nimmt, weit auszulegen. Dies zeigt sich darin, dass dort im Gegensatz zur Vorgängernorm bewusst nicht nur von der „Müllabfuhr“, sondern von „Müllbeseitigung“ die Rede ist. Dies umfasst auch das Behältermanagement.
Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder
Ebenso sind die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder – anders als diejenigen ihrer Anmietung – umlegbare Betriebskosten. Denn sie fallen regelmäßig an und dienen nicht der Mangelbeseitigung. Dabei ist gleichgültig, wem die Bauordnung die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft überantwortet. Denn diese Regelungen betreffen nur das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen Behörde und öffentlich-rechtlich Verpflichtetem. Offen bleiben dabei, ob und mit welcher Vertragsgestaltung der Vermieter nachträglich entstehende „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter überwälzen kann. Denn die Mietvertragsparteien haben die Umlage der Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, was auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen diejenigen für die Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern umfasst.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung lässt bedauerlicherweise die Frage offen, ob und bejahendenfalls wie nicht im Katalog des § 2 BetrKV enthaltene künftige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Der Einwand der mangelnden Bestimmtheit erscheint hier wenig überzeugend, weil noch nicht absehbare Kosten naturgemäß noch nicht näher bezeichnet werden können.
