I. Der Fall
Die Parteien streiten um die Zahlung einer erhöhten Miete. Die Vermieterin teilte der Mieterin mit Schreiben vom 21.2.2017 mit, dass sich die Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen um 82,22 EUR auf 377,10 EUR erhöhe. Beigefügt war eine weitgehend in Tabellenform gehaltene Auflistung der Modernisierungsmaßnahmen getrennt nach gemeinschaftlich genutzten und allein die Wohnung der Mieterin betreffenden Gebäudeteilen samt Kosten; jeweiligem Anteil der Mieterin, in Abzug zu bringende Instandhaltungskosten und Berechnung der Mieterhöhung. Die Mieterin hielt die Mieterhöhung für formell unwirksam. Die Mieterin begehrt die Feststellung, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel hatte einstweilen Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
Gebrauchswert der Mietsache/modernisierende Instandsetzung
Der Vermieter hat in einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen lediglich darzulegen, inwieweit diese den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Wasser und Energie bewirken. Anhand dieser Erläuterung soll der Mieter, ggf. mit sachkundiger Hilfe, die Berechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen können. An diese Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Sofern eine Maßnahme sowohl der Erhaltung als auch der Modernisierung dient (so genannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierfür genügt ein quotaler Abschlag. Es bedarf keiner hypothetischen Ermittlung der Instandsetzungskosten. Ob die Quote zutrifft, ist keine Frage der formellen Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern seiner materiellen Begründetheit. Ferner kann der Vermieter auf Angaben in der Modernisierungsankündigung Bezug nehmen. Bei energetischen Maßnahmen genügt deren schlagwortartige Bezeichnung und die Darlegung der Tatsachen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob hierdurch eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt wird. Eine gegenständliche Beschreibung der Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten ist ausreichend. Diesen Anforderungen genügt das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin. Es genügt die Angabe der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme bzw. der Gesamtkosten verschiedener Modernisierungsmaßnahmen. Unschädlich ist die Einbeziehung von Gebäuden, die nicht Gegenstand der energetischen Sanierung sind. Denn für die Einordnung der Maßnahme als energetische Sanierung kommt es nur darauf an, dass überhaupt eine Einsparung erzielt wird. Dass sie in den nicht energetisch sanierten Gebäuden geringer ausfällt, hat keinen Einfluss auf die Einhaltung der Förmlichkeiten nach § 559a Abs. 1 S. 2 BGB, Die Kosten müssen auch nicht nach Gewerken oder Arbeitsabschnitten untergliedert sein. Verbleiben beim Mieter Zweifel, kann er ggf. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe Einsicht in die Belege des Vermieters nehmen. Im Streitfall treffen den Vermieter Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich bei den durchgeführten Maßnahmen um eine Modernisierung handelt. Da die Fragen zur materiellen Berechtigung der Mieterhöhung bislang nicht erörtert wurden, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung und die weitgehend inhaltsgleichen in verschiedenen Parallelsachen (etwa BGH v. 20.7.022 – VIII ZR 337/21; v. 9.11.2022 – VIII ZR 316/21; v. 9.11.2022 – VIII ZR 331/21; v. 9.11.2022 – VIII ZR 333/21; v. 9.11.1011 – VIII ZR 335/21) senken die Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierungen auf eine nachvollziehbare Beschreibung der durchgeführten Arbeiten und die Auflistung ihrer Kosten. Neu sind die Ausführungen zur Einbeziehung von Gebäuden, die (teilweise) gar nicht modernisiert wurden.
