I. Der Fall
Die Mietvertragsparteien streiten um die Zahlung von Miete. Die Beklagte mietete ein Ladenlokal zum Betrieb einer Boutique und eines Friseursalons unter Einschluss von Kosmetikleistungen. Die monatliche Bruttomiete betrug 3.500 EUR zuzüglich 500 EUR Betriebskostenvorschuss. Aufgrund einer Verordnung der hessischen Landesregierung zur Bekämpfung des Corona – Virus vom 22.3.2020 war der Betrieb des Friseursalons und die Erbringung von Kosmetikdienstleistungen untersagt. Die Beklagte zahlte die Miete für Mai bis Juli 2020 nicht, woraufhin sie der Vermieter einklagte. Seine Klage führte in den Tatsacheninstanzen zur Verurteilung der Beklagten. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Schließung eines Ladengeschäftes kraft hoheitlicher Anordnung keinen Mangel der Mietsache
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Der BGH hält daran fest, dass die Schließung eines Ladengeschäftes kraft hoheitlicher Anordnung keinen Mangel der Mietsache darstellt. Denn sie steht nicht mit der Lage oder Beschaffenheit des Mietobjekts in Verbindung. Aus denselben Gründen ist die Überlassung der Mietsache auch nicht unmöglich geworden. Denn dem Kläger war es nicht unmöglich, die Mietsache zum vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen. Es kommt aber eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Denn die Beschränkungen aufgrund der COVID-19-Pandemie fallen nicht alleine in den Risikobereich des Mieters. Dem Vertragspartner muss das Festhalten am Vertrag aber nicht mehr zumutbar sein. Dabei kommt es darauf an, welche Nachteile über welchen Zeitraum der Mieter aufgrund der behördlichen Maßnahmen erleidet. Umgekehrt sind Vorteile aufgrund staatlicher Hilfen zu berücksichtigen oder sonstige Kompensationen, hier etwa in Form der Untervermietung nicht benötigter Räume. Die wirtschaftliche Existenz des Mieters muss allerdings nicht gefährdet sein. Den Nachweis, dass ihm ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, muss der Mieter führen, wobei er auch darzulegen hat, dass er sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht hat. Der pauschale Vortrag eines Umgangsrückgangs von April bis August 2020 um 26,56 % genügt demnach nicht, ebenso wenig die Nennung des absoluten Rückgangs der Einkünfte um 28.500 EUR. Insbesondere kann hieraus nicht geschlossen werden, dass die vollständige Mietzahlung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt.
III. Der Praxistipp
Der BGH wiederholt zunächst seine rechtliche Beurteilung von Betriebsschließungen aufgrund der COVID-19-Pandemie, ebenso seine Auffassung, dass der pauschale Vortrag eines Umgangsrückgangs um 26,56 % nicht genügt. Der Mieter muss zur Auswirkung des Umsatzrückgangs auf das Geschäftsergebnis vortragen.
