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Inkassodienstleister und Mietpreisbremse, insbesondere Vorlage einer Originalvollmacht

BGH, Versäumnisurt. v. 30.3.2022VIII ZR 283/21

I. Der Fall

Die Parteien, eine nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG eingetragene Inkassodienstleisterin und die Vermieterin einer Wohnung in Berlin, streiten um die zulässige Miete gemäß §§ 556d ff. BGB. Auf ihrer Internetseite bietet die Klägerin die Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse an. Dabei tritt der Mieter durch Anklicken einer Schaltfläche mit der Bezeichnung „Mietsenkung beauftragen“ sämtliche in diesem Zusammenhang bestehenden Ansprüche gegen den Vermieter ab. Im Gegenzug erhielt die Klägerin ab einer Mahnung eine Gebühr, wie sie einem Rechtsanwalt nach dem RVG zusteht. In diesem Zusammenhang darf die Klägerin neben der Rückforderung überzahlter Miete noch Auskunftsansprüche, die Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung der Miethöhe, die Freigabe der Mietkaution und weitere Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete geltend machen. In vorliegendem Fall verlangte rügte die Klägerin mit Schreiben vom 23.10.2018 ohne Vorlage einer Originalvollmacht gemäß § 556g Abs. 2 BGB a.F. einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse. Ferner verlangte sie vom Vermieter eines Zedenten zunächst Auskunft über die vom Vormieter gezahlte Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen sowie über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und machte die Rückzahlung von 545,62 EUR Miete geltend. Die Hausverwaltung der Vermieterin beanstandete mit Schreiben vom 25.10.2018, dass diesem Schreiben keine Originalvollmacht beigefügt war. Das LG Berlin sah in der Tätigkeit der Inkassodienstleisterin eine Überschreitung der nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG zulässigen Forderungseinziehung und hielt daher die Abtretung für unwirksam. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Versäumnisurteil

Zwar ist aufgrund der Säumnis der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Diesem liegt jedoch eine vollständige Prüfung der Rechts- und Sachlage zugrunde. Zunächst wird an der Rechtsprechung festgehalten, wonach die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam ist (BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19). Auch die Abtretung ist nicht wegen Verstoßes gegen § 3 RDG unwirksam. Über den reinen Forderungseinzug hinaus dürfen Inkassodienstleister weitere Tätigkeiten im Rahmen der Rechtsberatung übernehmen. Hierzu gehört die Aufforderung, die überhöhte Miete künftig nicht mehr zu verlangen. Denn diese Tätigkeiten stehen in engem Zusammenhang mit dem Anspruch auf Rückerstattung. Dass der Streitwert für diese Abwehr künftiger Mietüberhöhungen denjenigen der Rückforderung weit übersteigt, steht dem nicht entgegen, da die Rückforderung und das Herabsetzungsbegehren für die Zukunft eine nicht zu trennende Einheit bilden. Dies ist letztlich auch aus Sicht des Vermieters interessengerecht, da ihm anderenfalls Monat für Monat ein gleichartiges Rückzahlungsverlangen drohte. Ebensowenig ist die Vereinbarung eines Erfolgshonorares unzulässig, da die Inkassodienstleister nicht denselben Einschränkungen wie Rechtsanwälte unterworfen sind.

Auf Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. findet § 174 BGB keine (entsprechende) Anwendung

Die Rückforderung der Miete für November 2018 ist auch nicht deswegen unbegründet, weil die Beklagte die anspruchsbegründende Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB a. F: mangels Originalvollmacht zurückgewiesen hat. Denn auf die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. findet § 174 BGB keine (entsprechende) Anwendung. Zwar kann § 174 BGB auch auf geschäftsähnliche Handlungen Anwendung finden. Dabei ist jedoch den spezifischen Eigenarten und der Interessenlage bei der in Frage stehenden Handlung Rechnung zu tragen. Nach dieser Maßgabe bedarf es bei der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB keiner Vorlage einer vom Mieter unterzeichneten Originalvollmacht. Denn § 174 BGB liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass bei einem einseitigen Rechtsgeschäft eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig und es daher im dringenden Interesse des Erklärungsempfängers ist, ob der als Vertreter Auftretende bevollmächtigt ist. Ein solches Bedürfnis ist bei der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. nicht zu erkennen. Sie soll den Vermieter lediglich in Kenntnis setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird. Damit besteht nicht das gleiche Klarstellungsbedürfnis wie bei einem einseitigen Rechtsgeschäft. Denn die gewünschte Kenntnis verleiht auch eine Rüge ohne beigefügte Originalvollmacht. Dies kommt auch darin zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber für die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. nur Text-, nicht Schriftform verlangt.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung entspricht wie viele andere (etwa VIII ZR 124/21, VIII ZR 196/21, VIII ZR 220/21, jeweils vom 19.1.2022, VIII ZR 121/21, VIII ZR 279/21 jeweils vom 30.3.2022) überwiegend wörtlich der bereits im vorletzten Infobrief besprochenen v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21); erhielt aber erstaunlicherweise gleichwohl einen Leitsatz. Wichtig ist nur der dogmatisch allerdings zweifelhafte Zusatz zur Rechtsnatur der Rüge. Weitere überwiegend wortgleiche Entscheidungen werden trotz eventuellen Leitsatzes nicht mehr in den Infobrief aufgenommen.

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