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Kürzung der Heizkostenabrechnung bei Fehlen des Wärmemengenzählers

BGH, Versäumnisurt. v. 12.1.2022VIII ZR 151/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses rechnete Heiz- und Warmwasserkosten der zentralen Heiz- und Warmwasserversorgung anhand der Heizkostenverteiler und der Warmwasserzähler ab. Da die Anlage nicht über Wärmemengenzähler verfügt, teilte er die Wärmemenge nach der Formel in § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenVO auf. Im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution rechnete die Vermieterin u.a. mit Nachzahlungen aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf. Hier macht der Mieter eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO geltend. Seine Klage auf Rückzahlung der Kaution in dieser Höhe blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Nicht verbrauchsabhängige Abrechnung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Zwar ist aufgrund der Säumnis der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Diesem liegt jedoch eine vollständige Prüfung der Rechts- und Sachlage zugrunde. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes liegt eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung schon dann vor, wenn diese den Bestimmungen der HeizkostenVO nur teilweise nicht entspricht. Dies ist hier der Fall, da die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen § 9 Abs. 2 S. 1 HeizkostenVO nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen wird. Dies konnte die Vermieterin nicht durch Anwendung der Formel in § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenVO umgehen, da dies voraussetzt, dass weder die Wärmemenge noch das Volumen des Warmwassers gemessen werden kann. Im Ergebnis kann der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten insgesamt gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO um 15 % kürzen. Hierfür genügt es, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, nicht jedoch die zentrale Wärme- und Warmwasserversorgung über einen Wärmemengenzähler. Im Ergebnis liegt somit keine Gegenforderung vor, die die Vermieterin zur Aufrechnung stellen könnte.

III. Der Praxistipp

Eine verbrauchabhängige Warmwasser- und Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass der Verbrauch jeweils gemessen wird. Dies dürfte allerdings sogar einfacher werden, wenn jeweils die Wärmemengen von Heizung und Warmwasser erfasst werden, da die Gesamtkosten dann nur noch im Verhältnis aufzuteilen sind.

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