I. Der Fall
Die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberäume und -flächen streiten um die Erteilung der Vollstreckungsklausel. Die Eigentümerin errichtete auf ihrem Grundstück eine Umschlaganlage für den kombinierten Schienen-/Straßenverkehr. Hierfür erhielt sie ca. 3 Millionen EUR Fördergelder, wobei sie sich verpflichtete, diese Gelder bei Nichterfüllung der Auflage anteilig zurückzuzahlen. 2010 schloss die Grundstückseigentümerin einen notariellen „Betreiber- und Pachtvertrag“ mit der jetzigen Schuldnerin, in dem diese als Hauptleistungspflicht den Betrieb der Umschlaganlage bis zum Ende der 20-jährigen Frist übernahm. Wegen der Pflichten aus diesem Vertrag unterwarf sich die Schuldnerin der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Grundstückseigentümerin wurde auch ihr Grundstück mit der Umschlaganlage veräußert. Die Erwerberin beantragt die Erteilung der Vollstreckungsklausel gegen die Pächterin. Gegen den ablehnenden Vorbescheid des Notars und die erfolglose Beschwerde hiergegen richtet sich die vom Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde.
II. Die Entscheidung
Keine Erteilung einer Vollstreckungsklausel gemäß § 727 Abs. 1 ZPO gegen die Pächterin
Das Rechtsmittel lieb ohne Erfolg. Die Erwerberin kann nicht die Erteilung einer Vollstreckungsklausel gemäß § 727 Abs. 1 ZPO gegen die Pächterin verlangen. Dies scheitert nicht schon daran, dass durch den Eigentumserwerb von der insolventen Grundstückseigentümerin gemäß § 566 BGB keine Rechtsnachfolge stattfindet. Denn auf das nach dieser Norm entstehende neue Mietverhältnis mit dem Inhalt des zuvor bestehenden findet § 727 ZPO analoge Anwendung. Auch ist § 566 BGB aufgrund der Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB auf Pachtverträge anwendbar. Die Voraussetzungen des § 727 ZPO liegen jedoch nicht vor. Denn dies setzt voraus, dass durch öffentliche Urkunden ein Rechtsverhältnis nachgewiesen wird, in das der Gläubiger gemäß §§ 581 Abs. 2, 566 BGB eingetreten ist. Das ist hier nicht der Fall, da der „Betreiber- und Pachtvertrag“ einen gemischten Vertrag darstellt, der neben pachtvertraglichen auch sonstige Elemente umfasst. Zu ersteren gehört die als Hauptleistungspflicht ausgestaltete Betriebspflicht nicht. Auch ist dem vorliegenden Vertrag nicht zu entnehmen, das der Schwerpunkt des Vertrags in den pachtvertraglichen Regelungen liegt.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung kann grundsätzlich auch für das Wohnungseigentumsrecht Geltung beanspruchen, wird dort aber schon deshalb weniger bedeutsam sein, weil es dort in der Regel keinen notariellen Vertrag mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung gibt. Die Beschränkung in der Anwendbarkeit der § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB auf typisch mietvertragliche Pflichten entspricht ganz h.M. (vgl. Schneider/Abramenko, ZVG, § 57 Rn 30 ff.).
