Schriftformerfordernis für Vereinbarungen mit kurzfristiger Geltung
BGH, Beschl. v. 15.9.2021 – XII ZR 60/20
I. Der Fall
Die Mietvertragsparteien stritten ursprünglich um die Räumung von Gewerberäumen. Zwischen ihnen bestand ein Mietvertrag über Gewerbemieträume bis zum 31.8.2020 mit jeweils zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen. Die Mietvertragsparteien verständigten sich im Laufe des Mietverhältnisses auf zwei Mietminderungen für einen Zeitraum von insgesamt mehr als einem Jahr. Die Vermieterin begehrte unter Berufung auf den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis die Räumung und Herausgabe der Mieträume. Im Laufe der Revisionsinstanz erklärten beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt.
II. Die Entscheidung
Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung muss das Gericht gemäß § 91a ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden. Diese fallen nach der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage der Vermieterin zur Last. Denn diese wäre mit ihren Räumungsbegehren voraussichtlich nicht durchgedrungen. Das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB fordert nämlich lediglich, solche vertragswesentlichen Punkte formgerecht zu verabreden, die Geltung für mehr als ein Jahr beanspruchen. Dabei ist auf die einzelne Abrede abzustellen. Deren Geltungsdauer unterschritt hier für die einzelnen Maßnahmen ein Jahr. Dass beide zusammen eine Geltungsdauer von einem Jahr überstiegen, steht dem nicht entgegen, da es auf die Laufzeit der einzelnen Abrede ankommt.
III. Der Praxistipp
Der BGH erklärt die Frage, ob eine Einigung über Mietminderungen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfällt, in vorliegendem Fall aus Rechtsgründen für unerheblich. Dies dürfte aber zu bejahen sein, da die Miethöhe naturgemäß ein vertragswesentlicher Umstand ist.
