BGH,Urt. v.15.11.2019–V ZR 9/19
I. Der Fall
Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Genehmigung der Jahresabrechnung für 2014. Die Heizkosten werden nach § 11 Abs. 2b) der Teilungserklärung in Verbindung mit einem Beschluss der Wohnungseigentümer zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Fläche abgerechnet. Die unter Putz liegenden Versorgungsleitungen sind schlecht oder gar nicht gedämmt. Die deswegen von einer Wohnungseigentümerin gegen die zu 70 % verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erhobene Anfechtungsklage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Das Berufungsgericht war der Auffassung, aufgrund der nicht gemessenen Wärmeabgabe durch die ungedämmten Rohre habe die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung keinen nachvollziehbaren Bezug zum tatsächlichen Nutzerverhalten, weshalb sie „nach anerkannten Regeln der Technik“ gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV erstellt werden müsse. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.
II. Die Entscheidung
Das Rechtsmittel hatte Erfolg.
Auch im Wohnungseigentumsrecht entspricht grundsätzlich nur eine verbrauchsabhängige Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung. Anderes gilt nur, wenn die HeizkostenV zwingend eine andere Kostenverteilung vorschreibt. Das ist hier nicht deswegen der Fall, weil die Versorgungsleitungen unter Putz ungedämmt sind. § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO ist nicht direkt anwendbar, da die Leitungen entgegen dem Wortlaut der Norm eben nicht frei liegen. Eine analoge Anwendung kommt nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462), der der V. Zivilsenat folgt, mangels Regelungslücke nicht in Betracht. Auch eine Abrechnung nach § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenV kommt nicht in Betracht.
Denn es liegt kein Geräteausfall nach dieser Vorschrift vor. Die Heizkostenverteiler funktionieren ordnungsgemäß. Es liegt auch kein anderer zwingender Grund gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenV vor, da dieser einem Geräteausfall gleichstehen müsste, der eine rückwirkende Korrektur der Erfassungsmängel ausschließt. Der Wohnungseigentümer, der aufgrund der nicht erfassten Rohrwärme benachteiligt wird, ist auch nicht schutzlos gestellt. Er kann etwa einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG über eine andere Ausfüllung des von der HeizkostenV vorgegebenen Rahmen herbeiführen oder einen Anspruch hierauf aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gerichtlich durchsetzen. Schließlich kann er auch das Ergreifen technischer Maßnahmen etwa zur Erfassung der Rohrwärme verlangen.
III. Der Praxistipp
Die Entscheidung war nach dem inhaltsgleichen Judikat des VIII. Zivilsenates für das Mietrecht vorhersehbar. Eine abweichende Auffassung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenates hätte zu unüberwindbaren Widersprüchen zwischen beiden Rechtsgebieten geführt. Dann müsste die mietrechtlich erforderliche Heizkostenabrechnung nach § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV, diejenige für die Wohnungseigentümer „nach anerkannten Regeln der Technik“ gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV erstellt werden. Die Erstellung zweier Heizkostenabrechnungen für dieselbe Liegenschaft wäre zumindest mit den doppelten Kosten verbunden. Zudem würden zwei einander widersprechende Abrechnungswerke ohne Zweifel auf wenig Verständnis der Mieter und Wohnungseigentümer stoßen.
