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Mehrfache Mieterhöhung bei trennbaren Modernisierungsmaßnahmen

Mehrfache Mieterhöhung bei trennbaren Modernisierungsmaßnahmen

BGH

, Urt. v. 28.4.2021 – VIII ZR 5/20

I. Der Fall

Die Mietvertragsparteien streiten um eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 7.2.2017 ihren Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, wozu der erstmalige Anbau einer Balkonanlage und neue Wohnungseingangstüren mit besserem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchsschutz gehörten. Mit Schreiben vom 26.6.2018 erhöhte die Vermieterin die Nettomiete wegen der Balkonanlage um 232,07 EUR auf 677,10 EUR. Die Wohnungseingangstüren waren zu dieser Zeit noch nicht eingebaut; dies geschah erst im November. Deswegen zahlten die Mieter die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Sie fordern die nach ihrer Auffassung überzahlte Miete zurück, da die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen hätte erfolgen dürfen. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Den Mietern steht kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB auf Rückzahlung überzahlter Miete zu. Denn die Mieterhöhung durch die Vermieterin ist wirksam (§ 559 Abs. 1 BGB a.F., § 559b Abs. 1 BGB). Zwar kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich erst nach deren Abschluss erfolgen. Bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen können mehrere Mieterhöhungserklärungen auch für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Dies ist hier der Fall. Dass das Berufungsgericht den Einbau von Wohnungseingangstüren als eine vom Anbau einer Balkonanlage trennbare Maßnahme angesehen hat, begegnet keinen Bedenken. Dem steht nicht entgegen, dass die Maßnahmen zusammen in einem Schreiben angekündigt wurden. Sofern das Gericht dieses Schreiben nur als „Auslegungshilfe“ angesehen hat, die nicht den Schluss auf ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gestattet, begegnet dies keinen Bedenken. Immerhin könnte der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung sogar dann erhöhen, wenn er sie überhaupt nicht angekündigt hätte; lediglich die Frist hierzu würde sich gemäß § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB auf sechs Monate erhöhen.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung kann auch für das neue Recht Geltung beanspruchen. Im Zusammenhang mit der Ankündigung als Auslegungshilfe spricht der BGH noch die Frage an, ob die Modernisierungsankündigung eine Willenserklärung oder eine geschäftsähnliche Erklärung darstellt, lässt die Frage aber leider offen.

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