Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages.
Sachverhalt
Im Ausgangsverfahren hatte der Kläger beantragt, die nach § 556d BGB preisrechtlich höchstzulässige Miete festzustellen. Des Weiteren hat er überzahlte Mieten i.H.v. 1.948,94 EUR zurückverlangt. Das AG hat den Feststellungsantrag ausgehend von dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Differenz mit 12.748,26 EUR bewertet und einen Gesamtstreitwert von 14.722,31 EUR festgesetzt. Hiergegen hat der Beklagte Streitwertbeschwerde erhoben und geltend gemacht, es sei analog § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nur der Jahresbetrag der streitigen Differenz festzusetzen. Das LG hat die Beschwerde zurückgewiesen. Gleichzeitig hat es aber von seinem Recht nach § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch gemacht und den Streitwert auf insgesamt 19.000,00 EUR heraufgesetzt.
Entscheidung des AG dem Grunde nach zutreffend
Das AG hat zu Recht den Streitwert des Antrags auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag angesetzt.
1.Maßgebend ist zunächst die Differenz
Abzustellen war insoweit zutreffend auf die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der von den Klägern geltend gemachten Miethöhe.
2.Maßgebend ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag
a)§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO maßgebend
Abzustellen ist nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Differenz.
b)§ 41 Abs. 5 S. 1 GKG unanwendbar
aa)Keine unmittelbare Anwendung
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist keineswegs nur der Jahresbetrag der Differenz anzusetzen. Die Vorschrift des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist unmittelbar nicht einschlägig, da die hier gegebene Konstellation der Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete von der Vorschrift nicht erfasst wird.
bb)Keine analoge Anwendung
Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht. Eine solche Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, sodass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen, wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (BGH NJW 2014, 2651). Hier kann jedoch nicht von einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers ausgegangen werden. Die Vorschrift des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist zuletzt mit Wirkung zum 1.1.2021 durch das KostRÄG 2021 dahingehend geändert worden, dass Klagen auf Feststellung einer Mietminderung mit dem Jahresbetrag der Mietminderung bewertet werden sollen. Ausweislich der Gesetzesbegründung sollte damit der bis dato geltenden Rspr. des BGH (NJW-RR 2017, 204 = NZM 2016, 890) entgegengewirkt werden. Da die Möglichkeit der Feststellung der höchstzulässigen Miete bereits zu diesem Zeitpunkt im Gesetz verankert war, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber diese Klageart übersehen hat. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass er tatsächlich nur den Einzelfall der Feststellung der Mietminderung regeln wollte.
3.Sinnhaftigkeit ist Sache des Gesetzgebers
Ob eine Begrenzung auf den Jahreswert auch im Falle der Feststellung der höchstzulässigen Miete sinnvoll wäre, ist eine dem Gesetzgeber vorbehaltene Frage, deren Beantwortung nicht der Rspr. obliegt.
4.Abänderung nach § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG
Ungeachtet der Zurückweisung der Beschwerde hat das Gericht allerdings von seiner Abänderungsmöglichkeit nach § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch gemacht. Da der Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung vorsieht, war für den 3½-fachen Jahreswert auf die höchste Staffel der restlichen Mietlaufzeit abzustellen.
5.Keine Zulassung der weiteren Beschwerde
Die nach § 68 Abs. 1 S. 5 i.V.m. § 66 Abs. 4 S. 4 GKG statthafte weitere Beschwerde hat das LG nicht zugelassen und dies damit begründet, dass zwar im Hinblick auf die gegenteilige Rspr. des KG (s.u. III.) eine Divergenz vorliege; eine Divergenzzulassung sei aber nur dann veranlasst, wenn die Rspr., von der im Einzelfall abgewichen werde, ihrerseits im Einklang mit höchstrichterlicher Rspr. stehe. Nach diesen Grundsätzen sei die weitere Beschwerde nicht zuzulassen gewesen, da die Entscheidung des KG in Widerspruch zur Entscheidung des BGH (AGS 2016, 478 = NJW-RR 2017, 204) stehe, wonach eine analoge Anwendbarkeit von § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ausscheide.
Bedeutung für die Praxis
1.Bewertung folgt nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO
Die Entscheidung ist zutreffend. Es gilt nicht § 41 Abs. 5 S. 1 GKG, sondern § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO. Die Frage ist allerdings strittig.
Ebenso entschieden hat bereits die 65. Kammer des LG Berlin:
Die Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG liegen – entgegen KG, Beschl. v. 29.9.2022 – 12 W 26/22 – bei einer Klage auf Feststellung der nach § 556d BGB höchstzulässigen Miete nicht vor. Nur für den Streitwert der Klage auf Feststellung der Minderung der Miete wurde gesetzlich eine neue Regelung geschaffen.
LG Berlin, Beschl. v. 15.2.2023 – 65 T 15/23
A.A. sind dagegen die 64. Kammer des LG Berlin:
Das Interesse der Parteien an der Feststellung der nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete ist seit dem 1.1.2021 entsprechend § 41 Abs. 1 GKG n.F. mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten.
LG Berlin, Beschl. v. 11.8.2022 – 64 T 29/22
sowie das KG:
Das Interesse der Parteien an der Feststellung der nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete ist seit dem 1.1.2021 entsprechend § 41 Abs. 1 GKG n.F. mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten.
KG, Beschl. v. 29.9.2022 – 12 W 26/22
und das AG Berlin-Mitte (Urt. v. 14.3.2023 – 5 C 84/22, n.v.).
2.Abänderung nach § 63 Abs, 3 Nr. 2 GKG
Das LG hat auch zu Recht von der amtswegigen Abänderungsmöglichkeit des § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch gemacht. Bei Staffelmietvereinbarungen ist nicht auf die aktuelle Miethöhe abzustellen, sondern auf die höchste Miete während der restlichen Mietlaufzeit. Dies entspricht der Rspr. des BGH (AGS 2008, 461 = NZM 2007, 935; ebenso AG Neukölln GE 2021, 712).
