Strengere Vorgaben für Vermieter geplant

Erst im vergangenen Jahr ist die Geltungsdauer der Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert worden; sie wäre ansonsten Ende 2025 ausgelaufen. Dass es mit dieser Regelung im sozialen Mietrecht für die laufende Legislaturperiode aber nicht sein Bewenden haben sollte, hatte die Regierungskoalition schon mehrfach bekräftigt: Bereits Anfang dieses Jahres sollten weitere Vorschriften für Vermieter folgen, um eine Umgehung der Mietpreisbremse zu verhindern, insb. bei Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und möbliertem Wohnraum (s. dazu auch ZAP 2025, 933). Mit der Umsetzung ist das Bundesjustizministerium im Zeitplan: Anfang Februar legte Bundesjustizministerin Hubig einen Referentenentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vor, mit dem insb. Wohnraumvermietern weitere Zügel angelegt werden sollen (sog. Maßnahmenpaket II). Dies soll aber auch noch nicht der letzte Schritt zur Modernisierung des Mietrechts sein: Derzeit arbeitet eine Expertenkommission an weiteren Vorschlägen, mit denen den derzeit bestehenden großen Herausforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt begegnet werden soll; deren Ergebnisse werden für Ende des Jahres erwartet.

Mit dem jetzt vorgelegten zweiten Maßnahmenpaket sollen u.a. folgende Mietrechtsänderungen umgesetzt werden:

• Indexmieten: In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmietsteigerungen auf 3,5 % jährlich gedeckelt. So soll verhindert werden, dass Mieter zu stark belastet werden, wenn der Verbraucherpreisindex, wie beispielsweise nach Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, plötzlich rapide steigt.

• Möblierter Wohnraum: Derzeit ist es bei der Vermietung von möblierten Wohnungen regelmäßig schwierig, zu bestimmen, ob die Vorgaben der Mietpreisbremse eingehalten werden. Deshalb sollen in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, d.h. angespannten Wohnungsmärkten, hierfür neue Regeln gelten: Vermieterinnen und Vermieter sollen den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Außerdem soll erstmals klar gesetzlich geregelt werden, dass Möblierungszuschläge angemessen sein müssen. Vorgesehen ist, dass sie sich am Zeitwert der Möbel orientieren müssen. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieterinnen und Vermieter eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne den Wert der Möblierung berechnen zu müssen. Im Einzelfall soll ein höherer Zuschlag möglich sein, wenn der Wert der Möblierung höher liegt.

• Kurzzeitmietverträge: Derzeit sind Kurzzeitmietverträge von der Mietpreisbremse ausgenommen. Daher sollen dafür die Vorschriften verschärft werden, um Umgehungen einzudämmen. Für Kurzzeitmietverträge soll es künftig erstmals eine fixe gesetzliche Höchstgrenze geben: Sie sollen nur für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Auch künftig soll der Abschluss von Kurzzeitmietverträgen nur dann möglich sein, wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt. Davon zu unterscheiden sind allerdings befristete Mietverträge: Diese unterliegen bereits der Mietpreisbremse und werden durch die Neuregelungen nicht berührt.

• Zahlungsverzug: Die Regelungen über die sog. Schonfristzahlung sollen ausgeweitet werden: Mieterinnen und Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen auch eine ordentliche Kündigung – einmalig – beseitigen können, indem sie die ausstehenden Beträge bezahlen. Eine entsprechende Möglichkeit gibt es derzeit nur für die außerordentliche, d.h. die fristlose Kündigung.

• Mieterhöhung nach Modernisierung: Die Wertgrenze für Mieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren soll von 10.000 € auf 20.000 € angehoben werden. So soll gewährleistet werden, dass das vereinfachte Verfahren auch in Zukunft in Fällen kleinerer Modernisierungsmaßnahmen zur Anwendung kommen kann. Nach Auffassung des Bundesjustizministeriums ist die bislang geltende Wertgrenze aufgrund der zurückliegenden Preissteigerungen inzwischen zu niedrig.

• Gewerbemietrecht: Bei der Gewerberaummiete soll ein „Strickfehler“ beseitigt werden, der sich infolge des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes ergeben hatte: Seinerzeit wurde (nur) für Wohnraumvermieter das Recht geschaffen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege elektronisch bereitzustellen. Das soll jetzt auch für gewerbliche Vermieter gelten, nachdem Instanzgerichte es abgelehnt hatten, die wohnraumrechtliche Regelung analog anzuwenden.

Nach ersten Einschätzungen von Mietrechtsexperten könnte die Novelle durchaus Schlupflöcher zugunsten betroffener Mieter schließen oder zumindest eindämmen. Allerdings dürften einige der beabsichtigten Regelungen, etwa zum möblierten Wohnraum, auch neues Streitpotential mit sich bringen. Etliche noch offene Fragen, z.B. zur Eigenbedarfskündigung, bleiben einer Klärung durch die eingesetzte Expertenkommission überlassen.