Der Bundesgerichtshof hat kürzlich eine weitere wichtige Entscheidung zu Eigenbedarfskündigungen gefällt; sie betrifft die Konstellation, dass der Eigentümer beabsichtigt, die von ihm selbst bewohnte Wohnung zu veräußern und zugleich in eine andere, derzeit noch vermietete Wohnung im selben Haus zu ziehen. Der BGH entschied, dass es sich in einem solchen Fall nicht um eine missbräuchliche Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt, sondern durchaus berechtigter Eigenbedarf vorliegen kann (BGH, Urt. v. 24.9.2025 – VIII ZR 289/23).
Der Streitfall betrifft ein Mehrfamilienhaus in Berlin. Dort bewohnt der Vermieter derzeit eine Wohnung im vierten Obergeschoss. Er plant, diese mit dem Dachgeschoss zu verbinden und anschließend zu verkaufen. Mit dem Beginn der Bauarbeiten will er dauerhaft in eine andere – noch vermietete – Wohnung des Hauses ziehen und kündigte deshalb bereits der dort wohnenden Mieterin wegen Eigenbedarfs. Das AG Berlin-Charlottenburg bestätigte die Kündigung; das daraufhin von der Mieterin angerufene LG Berlin sah darin allerdings eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, deren Voraussetzungen nicht erfüllt seien und wies die Klage des Vermieters ab. Das Berufungsgericht verwies darauf, dass die Wohnverhältnisse des Vermieters durch einen Umzug in eine ganz ähnliche Wohnung im selben Haus sich nicht wesentlich ändern würden; es sei daher Rechtsmissbrauch, den mit seiner von ihm gegenwärtig genutzten Wohnung vollständig befriedigten Eigenbedarf auf die von der Mieterin bewohnte Wohnung zu verlagern.
Dieser Argumentation schloss sich der BGH nicht an. Das Landgericht habe die Tatbestandsmerkmale einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB falsch interpretiert und zudem rechtsfehlerhaft die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung angenommen, so der VIII. Senat. Dem Vermieter gehe es nämlich nicht darum, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, sondern seine eigene. Darin liege auch keine missbräuchliche Umgehung der Vorschrift. Die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art. 14 GG) schütze nämlich grds. den – ernsthaften – Wunsch eines Eigentümers, eine vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, sofern dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Diesen Wunsch des Vermieters hätten die Gerichte grds. zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso hätten sie grds. den vom Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen erachteten konkreten Wohnbedarf zu respektieren. Die Gerichte seien daher nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Wünsche des Vermieters bzw. seiner Angehörigen zu setzen.
Durch die Fokussierung auf die Verkaufspläne des Vermieters habe das Berufungsgericht, so der Senat, dessen grundgesetzlich geschützten Motive und seine Lebensplanung „aus dem Blick verloren“; es habe bereits aus der Verkaufsabsicht einen geplanten Missbrauch abgeleitet. Ein solcher liege aber nicht schon vor, wenn der Vermieter den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt bzw. selbst verursacht hat. Auch seien an das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ der Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine überhöhten Anforderungen zu stellen; dafür sei insb. nicht erforderlich, dass der Vermieter bzw. einer seiner Angehörigen auf den Wohnraum „angewiesen“ sei. Der Fall wurde deshalb zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, insb. zur vom Berufungsgericht weitgehend unterlassenen Prüfung der Eigenbedarfsvoraussetzungen, an eine andere Kammer des LG Berlin zurückverwiesen.
Die neueste Entscheidung des BGH gibt den Gerichten für die Zukunft vor, in einem auf Eigenbedarf gestützten Kündigungsfall den durch Art. 14 GG geschützten Eigennutzungswunsch und die dahinterstehende langfristige Planung des Vermieters genauer zu würdigen. Etwaige Umbau- und Verkaufspläne indizieren hierbei nicht automatisch einen Rechtsmissbrauch. Die Gerichte können den geltend gemachten Eigenbedarf des Vermieters nur darauf überprüfen, ob er ernsthaft vorhanden ist und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird. Nur wenn es daran fehlt, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, ist laut dem VIII. Senat ein berechtigter Eigenbedarf infrage zu stellen.
[Quelle: BGH]
