Das Grundbuch – Aufbau, Bestandteile und Bedeutung für die Zwangsvollstreckung

Ein Grundstück ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als Grundstück geführt wird. Grundstücke sind darüber hinaus auch beim Katasteramt registriert, welches das Grundstückskataster führt aber auch u.a. für Vermessungen und für Bodenordnungsverfahren zuständig ist.

I.Die Aufschrift

Das Grundbuch beginnt nicht, wie vielfach angenommen, mit dem Bestandsverzeichnis, sondern mit dem Deckblatt. Bei der Grundbuchvollstreckung hat hierauf der erste Blick zu erfolgen.

Aus dem Deckblatt ergibt sich, ob es sich um ein

a) um ein gewöhnliches Grundbuch,

b) ein Erbbaugrundbuch oder

c) ein Wohnungsgrundbuch

handelt.

Ein besonderes Augenmerk ist dem Erbbaurecht zu widmen. Das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben oder zu errichten (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Das Erbbaurecht ist in zwei Grundbüchern eingetragen, nämlich

• im Grundbuch des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (Abt. II) sowie
• in dem gesondert anzulegenden Erbbaugrundbuch.

Erbbaugrundstücke werden oftmals für 99 Jahre angelegt, sie sind vererbbar und veräußerbar.

Erbbaugrundstücke werden in der Regel durch kreditgebende Banken nicht so hoch belastet, wie normaler Grundbesitz, weil die Bank weiß, dass es sich nicht um einen Grundstückseigentümer, sondern nur um einen Erbbauberechtigten, dem das Grundstück selbst also nicht gehört, handelt.

Nicht nur Kirchen verfügen über Erbbaurechte. Auch Städte und Gemeinden oder private Großgrundbesitzer vergeben diese.

II.Das Bestandsverzeichnis

Bei dem Bestandsverzeichnis handelt es sich um eine Beschreibung des aufgeführten Grundstücks. Es wird unterteilt in

• Laufende Nummer,
• Bisherige laufende Nummer,
• Gemarkung,
• Flur,
• Flurstück,
• Wirtschaftsart und Lage,
• Größe, aufgeteilt in ha, a und qm (1 a = 100 qm, 1 ha = 10.000 qm).

III.Abteilung I

In Abteilung I des Grundbuchs wird der Eigentümer eingetragen. Auch der Tag der Eintragung und der Tag der Auflassung, der Erbfolge oder der Zuschlagserteilung im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist Abteilung I zu entnehmen.

Darüber hinaus ist bei mehreren Eigentümern deren Gemeinschaftsverhältnis z.B. in Bruchteilen oder in Erbengemeinschaft anzugeben.

IV.Abteilung II

In dieser Abteilung werden Lasten und Beschränkungen eingetragen.

Unter „Lasten“ versteht man Dienstbarkeiten wie z.B.

a) Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht) und

b) Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten z.B.

• Wohnungsrechte, d.h. Nutzung des Hauses unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB)
• Wohnrechte, d.h. Nutzung bestimmter Räume (§ 1090 BGB)
• Leibgeding, d.h. z.B. Wohn- oder Wohnungsrecht, Taschengeld, Pflege und Beerdigung

Zu den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten gehören auch

• Nießbrauch (Nutzung mit Fruchtziehung),
• Reallasten (wiederkehrende Leistung in Geld oder Naturalien),
• Erbbaurechte.

Zu „Beschränkungen“ zählen

• dingliche Vorkaufsrechte (nicht zu verwechseln mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht),
• Vormerkungen (z.B. Auflassungsvormerkungen, d.h. Sicherung zugunsten des Erwerbers; Rückauflassungsvormerkungen, d.h. Sicherung zugunsten des Verkäufers),
• Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung I und II.

Außerdem werden in Abt. II „Verfügungsbeschränkungen“ eingetragen, wie z.B.

• Insolvenzvermerk,
• Zwangsverwaltungsvermerk,
• Zwangsversteigerungsvermerk,
• Testamentsvollstreckervermerk.

V.Bedeutung für die Zwangsvollstreckung

Welche Bedeutung haben die vorgenannten Eintragungen in der Zwangsvollstreckung?

Ist ein Wegerecht eingetragen, hat dieses in der Regel keine Auswirkung auf die Zwangsvollstreckung. Ein eingetragenes Wegerecht stellt aber keine Werterhöhung eines Grundstücks sondern eher eine Wertminderung dar.

Bei eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechten und Reallasten sollte bei einer etwaigen Zwangsversteigerungsabsicht bedacht werden, dass die Rechte u.U. vom Ersteher des Grundstücks übernommen werden müssen, so dass hier die Verwertungsumsetzung erheblich eingeschränkt sein könnte.

Ein besonderer Fokus sollte gläubigerseits bei den „Beschränkungen“ liegen.

Verkauft der Schuldner seine Immobilie, wird in der Regel zugunsten des Erwerbs eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Es handelt sich dabei um die am häufigsten im Grundbuch eingetragene Vormerkung. Durch die für den künftigen Eigentümer eingetragene Auflassungsvormerkung soll vermieden werden, dass z.B. der bisherige Eigentümer nochmal verkauft und den Kaufpreis u.U. doppelt kassiert. Die Vormerkung dient zur Sicherung des Anspruchs gegenüber dem Verkäufer. Werden nach dem Verkauf Rechte eingetragen, kann der Vormerkungsberechtigte die Löschung verlangen (§ 888 BGB).

Anders gelagert ist der Fall, wenn der Schuldner Erwerber ist, für diesen eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden soll und der Antrag bereits gestellt ist (OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1997, 1309). Dann ist auch dieser schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung mit einem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss über Buchstabe „G“ im amtlichen Formular pfändbar.