Keine Klage einzelner Wohnungseigentümer wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums

Keine Klage einzelner Wohnungseigentümer wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums

BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 86/21

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Unterlassung der Wohnnutzung von Kellerräumen. Der Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 sind vier Kellerräume zugewiesen, die sie mit ihrer Wohnung verbinden und als Gästezimmer mit Zugang zu einer Terrasse ausbauen wollte. Die Teilungserklärung erlaubt den Umbau der in Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum stehenden Kellerräume zu jeglichen Zwecken. Die Klägerin begehrt von der Eigentümerin der Kellerräume Auskunft über die baulichen Veränderungen, die Beseitigung des Deckendurchbruchs, die Herstellung des ursprünglichen Fußbodenaufbaus und die Unterlassung der Wohnnutzung. Die erstinstanzlich überwiegend erfolgreiche Klage blieb in zweiter Instanz ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin. Mit Beschl. v. 22.7.2021 untersagte die Eigentümerversammlung der Klägerin, die im vorliegenden Prozess anhängigen Ansprüche geltend zu machen, was der Verwalter dem BGH mit Schreiben vom 13.8.2021 mitteilte.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Für einen Anspruch aus § 1004 BGB wegen der behaupteten Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt der Klägerin die Prozessführungsbefugnis. Denn ab dem 1.12.2020 übt diese Rechte gemäß § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft aus. In Altverfahren bleibt die Prozessführungsbefugnis zwar so lange bestehen, bis dem Gericht eine gegenteilige schriftliche Erklärung des vertretungsberechtigten Organs zur Kenntnis gebracht wird. Dies ist in der Revisionsinstanz geschehen, da der Verwalter mit Schreiben vom 13.8.2021 mitgeteilt hat, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Klägerin untersagt hat, die im vorliegenden Prozess anhängigen Ansprüche geltend zu machen. Diese Möglichkeit hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht verwirkt, da ein Wohnungseigentümer schon nach altem Recht damit rechnen musste, dass seine Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche vergemeinschaftet werden.

Die Klägerin ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Abwehr von Störungen ihres Sondereigentums prozessführungsbefugt. Denn ihr Vortrag zu statischen Auswirkungen der baulichen Maßnahmen bezieht sich auf das Gemeinschaftseigentum. Die Statik ist zwar auch für alle Sondereigentumseinheiten von entscheidender Bedeutung. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Störungsquelle im gemeinschaftlichen Eigentum befindet und ein koordiniertes Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Hingegen ist die Klägerin für Ansprüche aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG prozessführungsbefugt. Eine nach dieser Vorschrift relevante Störung des Sondereigentums liegt aber (ebenso wie bei einem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB) nur vor, wenn sie sich auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums bezieht. Entsprechendes gilt für die Unterlassung unzulässiger Nutzungen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur ein Einschreiten der Gemeinschaft unter den Voraussetzungen von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verlangen.

III. Der Praxistipp

Hinsichtlich der Prozessführungsbefugnis zur Abwehr von Störungen schreitet der BGH auf bekannten Wegen fort. Bedeutsam sind die Konkretisierungen zur Prozessführungsbefugnis bei der Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Demnach genügen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums, die sich nur mittelbar auf das Sondereigentum auswirken, grundsätzlich nicht. Es bedarf einer unmittelbaren Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums.