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Keine Inanspruchnahme ausgeschiedener Wohnungseigentümer aus § 9a Abs. 4 WEG

Keine Inanspruchnahme ausgeschiedener Wohnungseigentümer aus § 9a Abs. 4 WEG

BGH, Urt. v. 25.3.2022 – V ZR 92/21

I. Der Fall

Die Parteien, die zerstrittenen Eigentümer einer in zwei Einheiten aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Erstattung von ihnen verauslagter Kosten zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Kläger tilgte Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren anteilige Erstattung in Höhe von 7.068,49 EUR er von seinem 2019 aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Miteigentümer verlangt. Dieser rechnet seinerseits mit den von ihm getätigten Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum auf. Die Klage hatte in der Berufungsinstanz unter Berücksichtigung der wechselseitigen Aufrechnungen im Umfang von 2.641,10 EUR Erfolg, da das Berufungsgericht die Aufrechnung mit den Gegenforderungen des Beklagten für durchgreifend hielt. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision blieb ohne Erfolg.

Tilgt ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, hat er nur gegen diese einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH kann er seinen Miteigentümer nicht unmittelbar, auch nicht aus § 9a Abs. 4 WEG (früher § 10 Abs. 8 WEG a.F.) in Anspruch nehmen (BGH, Urt. v. 26.10.2018 – V ZR 279/17; ZMR 2019, 419=ZWE 2019, 265=GE 2019, 803). Dies gilt auch für (zerstrittene) Zweiergemeinschaften (BGH, Urt. v. 25.9.2020 – V ZR 288/19; ZMR 2021, 255=ZWE 2021, 128, bestätigt durch BGH, Urt. v. 7.5.2021 – V ZR 254/19; WuM 2021, 459=GE 2021, 951). Sein Ausscheiden aus der Gemeinschaft ändert entgegen bisweilen, auch vom Berufungsgericht vertretener Auffassung (so jurisPK-BGB/Lafontaine 9. Aufl. § 9a WEG Rn 263; Jennißen/Abramenko, WEG, 7. Aufl. § 9a Rn 120) hieran nichts. Durch das Ausscheiden aus der Gemeinschaft werden gemeinschaftsbezogene Ansprüche nicht zu „normalen“ Drittgläubigerforderungen, auf die die Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 WEG a.F.) beschränkt ist. Auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer muss sich daher an die Gemeinschaft halten und im Falle ihrer ungenügenden Finanzausstattung deren Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümer wegen der Verletzung ihrer diesbezüglichen Pflichten pfänden. Dies ist dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer umso eher zumutbar, als ihm die Durchsetzung seiner Ansprüche weniger Schwierigkeiten bereitet als völlig außenstehenden Dritten. Denn er kann die Innenverhältnisse der Gemeinschaft überblicken und hat es in der Hand, noch vor der Veräußerung seiner Einheit die Erstattung seiner Ansprüche zu verfolgen. Dieses Ergebnis wird dadurch bestätigt, dass der Gesetzgeber des WEMoG in Kenntnis der Handhabung von § 10 Abs. 8 WEG a.F. durch den BGH keinen Anlass gesehen hat, eine anderweitige Regelung zur Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Sozialverbindlichkeiten zu schaffen.

III. Der Praxistipp

Der BGH entschied in diesem Urteil nur über die Ansprüche eines Wohnungseigentümers, die dieser dem anderen gegenüber zur Aufrechnung stellte. Erstaunlicherweise erkannte er jenem die Erstattung seiner Aufwendungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Möglicherweise hat der in der Gemeinschaft verbliebene Eigentümer zu dem Trick gegriffen, sich die Ansprüche des Verbandes auf Schadensersatz wegen dessen ungenügender Finanzausstattung abtreten zu lassen. Eine solche Abtretung dürfte sich nach Ausscheiden des anderen Wohnungseigentümers häufig als gangbarer Weg erweisen. Denn der neue Eigentümer wird einer solchen Lösung regelmäßig seine Zustimmung nicht versagen, hätte er doch ansonsten zu fürchten, selbst für die Finanzlücken einstehen zu müssen. Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer wiederum kann einen solchen Beschluss nicht mehr (etwa wegen gleichheitswidriger Behandlung) anfechten.

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