Ersatzansprüche des Verwalters bei eigenmächtigen Erhaltungsarbeiten

Ersatzansprüche des Verwalters bei eigenmächtigen Erhaltungsarbeiten

BGH, Urt. v. 10.12.2021 – V ZR 32/21

I. Der Fall

Die Parteien, die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihr früherer Verwalter, streiten um die Erstattung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Die Eigentümerversammlung beschloss 2014 die Erneuerung von Eingangstüren und Briefkastenanlage durch die Fa. B für 40.000 EUR. Die Verwalterin beauftragte die günstigere Fa. M für 36.300,83 EUR und beglich deren Rechnung aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verlangt von ihrer Verwalterin die Erstattung dieser Zahlungen. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Zwar hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aus §§ 675 Abs. 1, 667 Fall 1 BGB Anspruch auf Herausgabe der nicht bestimmungsgemäß verbrauchten Gemeinschaftsgelder. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht aber einen Gegenanspruch. Nach zutreffender Auffassung (vgl. etwa BayObLG, ZMR 2003, 759, 760; OLG Düsseldorf, NJW – RR 1996, 913, 914; OLG Hamburg, ZMR 2006, 546, 548) finden hierauf die allgemeinen Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts Anwendung. Dem stehen, anders als beim Wohnungseigentümer, dem nur Notgeschäftsführungsbefugnisse aus § 18 Abs. 3 WEG (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.) zukommen, keine Sonderregelungen entgegen, die dem Verwalter die Kompetenz zur Durchführung von Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum absprechen. Vielmehr wiesen ihm § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG a.F. derartige Befugnisse jedenfalls im beschränkten Umfang ausdrücklich zu. Ein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gemäß § 684 BGB läuft den Interessen der Wohnungseigentümer auch dann nicht zuwider, wenn sich der Verwalter über ihren erklärten Willen hinwegsetzt. Denn ihm steht nur ein Aufwendungsersatzanspruch nach den Vorschriften zur ungerechtfertigten Bereicherung zu, was sicherstellt, dass die Wohnungseigentümer keinen Ersatz für Maßnahmen leisten müssen, die für sie ohne Wert sind. Dies gilt auch bei eigenmächtigen Abweichungen des Verwalters von der Entscheidung, ein bestimmtes Unternehmen zu beauftragen. Ist dadurch etwa die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gefährdet, kann dies durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch in einer Höhe bis zu 20 % zu berücksichtigen sein. Die Frage nach der Höhe dieses Bereicherungsanspruchs hat das Berufungsgericht nach Aufhebung und Zurückverweisung selbst zu prüfen.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung kann auch für das neue Recht Geltung beanspruchen. Denn die Befugnisse des Verwalters zu eigenständigem Handeln sind durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG noch erweitert worden und können durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG nochmals ausgedehnt werden. Beim Streit darüber, ob Aufwendungen des Verwalters berechtigt waren, kann er also jedenfalls den Wert der noch vorhandenen Bereicherung herausverlangen.