Werdender Eigentümer nach Teilung gemäß § 3 WEG

Werdender Eigentümer nach Teilung gemäß § 3 WEG

BGH, Urt. v. 26.2.2021 – V ZR 33/20

I. Der Fall

Die Parteien, Eigentümer bzw. Erwerber von Einheiten einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen. Die Klägerin und eine Schwestergesellschaft mit demselben Geschäftsführer teilten ein 2013 erworbenes Grundstück in 43 Wohneinheiten, 52 Tiefgaragenstellplätze, zwei Kellerräume und eine Gewerbeeinheit. Die Klägerin veräußerte alle ihr gehörenden Einheiten und übergab den Besitz an die Erwerber, die teilweise bereits in das Grundbuch eingetragen, teilweise mit einer Auflassungsvormerkung gesichert waren. Die Schwestergesellschaft blieb Eigentümerin der Gewerbeeinheit. Zur Eigentümerversammlung vom 11.12.2018 wurden neben den eingetragenen Eigentümern auch die durch Auflassungsvormerkung gesicherten Erwerber geladen, nicht aber die Klägerin. Deswegen focht sie die gefassten Beschlüsse an, da den Erwerbern kein Stimmrecht zugestanden habe. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel, über das der BGH durch unechtes Versäumnisurteil entschied, blieb ohne Erfolg. Die Anfechtungsklage ist unzulässig. Die Klägerin ist zwar (noch) eingetragene Eigentümerin der Einheiten, deren Erwerber noch nicht als Eigentümer eingetragen sind. Auch bezog sich die bisherige Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nur auf die Teilung nach § 8 WEG a.F.

Jedenfalls in den Fällen, in denen aus objektivierter Sicht des Erwerbers eine strukturelle Vergleichbarkeit einer Aufteilung nach § 3 WEG mit einer solchen nach § 8 WEG besteht, kann eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung angenommen werden. Hierfür spricht insbesondere das „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber, die „ihre“ Liegenschaft bewirtschaften und verwalten und dies nicht dem Veräußerer überlassen wollen. Hier bestehen dieselben gegenläufigen Interessen wie bei einer Aufteilung durch den Bauträger. Es kommt auch keine Differenzierung zwischen Kostentragung und Eigentümerrechten in Betracht, da die mitgliedschaftliche Stellung nur insgesamt übergehen kann. Im Ergebnis war die Klägerin nach Veräußerung all ihrer Einheiten nicht mehr wie ein Eigentümer zu behandeln, so dass ihr die Anfechtungsbefugnis fehlte.

III. Der Praxistipp

Der BGH deutet in einer Randbemerkung an, dass sich durch § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nur die Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber die Frage erübrigt haben dürfte, wer bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch wie ein Eigentümer zu behandeln ist. Diese Vorverlagerung der Eigentümerstellung ist nach Wortlaut und Systematik des Gesetzes nach wie vor auf Erwerber nach einer Teilung gemäß § 8 WEG beschränkt. Denn die Vorschrift, die durch Auflassungsvormerkung gesicherten Erwerbern nach Besitzerlangung Eigentümerrechte zubilligt, findet sich nur in § 8 WEG (Abs. 3), nicht aber in § 3 WEG. Zudem ist dort nur von Übertragungsansprüchen gegen den teilenden Eigentümer die Rede. Die Argumentation des BGH lässt sich indessen auch auf das neue Recht übertragen.