Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer

BGH,Urt. v.14.2.2020–V ZR 159/19

I. Der Fall

Die Parteien, die Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Liegenschaft, streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen. Der teilende Eigentümer verkaufte einer Erwerberin mit notariellem Kaufvertrag vom 30.6.2016 zwei schon errichtete und vier noch zu errichtende Wohnungen. Zu ihren Gunsten wurde am 2.8.2016 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgte am 22.8.2016 die Übergabe. Der frühere Verwalter schloss den Geschäftsführer der Erwerberin, der zwischenzeitlich zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellt worden war, mit der Begründung, er sei noch nicht in das Grundbuch eingetragen, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung am 6.11.2017 aus. Dies hielten die Klägerinnen für fehlerhaft und fochten deshalb den mit einer Mehrheit von 9.308,468/10.000 Stimmen gefassten Beschluss an, der den Verwaltungsbeirat zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit der Verwalterin ermächtigte. Die Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Ihr fehlt nicht deswegen das Rechtsschutzbedürfnis, weil die Ungültigerklärung des Beschlusses die Wirksamkeit des abgeschlossenen Vertrages analog § 47 FamFG nicht berühren würde. Denn es besteht die Möglichkeit, dass die Klage den Klägern oder der Gemeinschaft nach wie vor Nutzen bringt, da bei ihrem Erfolg feststeht, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.

Die Klage ist auch begründet.

Die Erwerberin war Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und durfte deswegen nicht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Diese Grundsätze gelten bei jedem Ersterwerb vom teilenden Eigentümer, unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung enthält. Denn die spezifischen Probleme der vom WEG nicht erfassten Gründungsphase stellen sich nicht nur in diesen Fällen, sondern auch dann, wenn ein Bestandsgebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird und die entstandenen Einheiten erstmals veräußert werden. Die Stellung als Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt der Erwerber auch nach der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers und unabhängig von der Zeitdauer zwischen Teilung und Verkauf. Zwar hat der BGH eine Ausnahme von den Grundsätzen der werdenden Eigentümergemeinschaften in den Fällen erwogen, dass der teilende Eigentümer eine oder mehrere Wohnungen längere Zeit in seinem Bestand hält. Er entscheidet sich aus Gründen der Rechtssicherheit nun gegen diese Einschränkung. Im Ergebnis hätte die Erwerberin als Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zur Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 zugelassen werden müssen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mangel Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte.

Denn beim bewussten Ausschluss handelt es sich um einen gravierenden Eingriff in die Mitwirkungsrechte eines Wohnungseigentümers, bei dem es nicht darauf ankommt, ob er sich auf das Abstimmungsergebnis auswirkt. Aus dem gleichen Grund kommt es auch nicht darauf an, ob die auf einen solchen Mangel gestützte Beschlussmängelklage vom betroffenen oder – wie hier – von einem anderen Wohnungseigentümer erhoben wird.

III. Der Praxistipp

Die Ausführungen zum Beschlussrecht, insbesondere zur Anfechtungsbefugnis des nicht vom Beschlussmangel betroffenen Wohnungseigentümers werden auch künftig zu beachten sein. Anders steht es mit der Klärung der Fragen zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn hier plant der Gesetzgeber einen grundsätzlichen Systemwechsel hin zur Ein-Personen-Gemeinschaft: Nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEMoG soll bereits die „echte“ Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Begründung von Wohnungseigentum entstehen. Die Lücke, die die Rechtsprechung zur Schaffung der Hilfskonstruktion der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft veranlasste, besteht somit in Zukunft nicht mehr.