Verjährung bei mietersetzenden Leistungen des Mieters

BGH

, Urt. v. 31.3.2021 – XII ZR 42/20

I. Der Fall

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen Nichterbringung mietersetzender Leistungen. Die Mieterin verpflichtete sich anstelle von Miete eine Wandverkleidung anzubringen und den Boden in den Mieträumen zu versiegeln. Diese Arbeiten führte sie bis zur Räumung der Mietsache am 15.2.2018 nicht aus. Die Klage des Vermieters blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg, wobei das Berufungsgericht die Einrede der Verjährung für durchgreifend erachtete. Hiergegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

II. Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Die Einrede der Verjährung greift nicht durch. Zwar ging das Berufungsgericht noch zutreffend davon aus, dass die von der Mieterin übernommenen Umbauverpflichtungen eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstellten, die mangels abweichender Vereinbarung sofort fällig waren. Sie unterfiel aber der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB. Denn diese Vorschrift erfasst auch Erfüllungsansprüche, die den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll. Folglich verjähren Ansprüche wegen eines abweichenden Zustands erst sechs Monate nach Rückgabe der Mieträume.

III. Der Praxistipp

Die Entscheidung kann auch für das Wohnraummietrecht Geltung beanspruchen. Dabei stellt der BGH noch fest, dass Schadensersatzansprüche wegen der Unterlassung solcher mietersetzender Bauleistungen fiktiv abgerechnet werden können.